최근 집값이 빠지면서 많은 사람들이 이제 막 사회생활을 시작하는 자식들에게 조그마한 콘도라도 장만해 주고 싶어서 융자 문의를 해온다. 렌트나 모기지페이먼트가 별 차이가 안날뿐 아니라 주거환경도 좋아지고 세율이 높은 미혼 자녀들이 세금공제 혜택도 받을 수 있어 여건만 된다면 아주 좋은 일이라고 생각한다. 그런데 불행하게도 이런 자녀들을 대상으로 융자를 해주는 은행은 거의 없다. 크레딧점수가 좋고 다운페이먼트를 20% 이상 한다 해도 이런 경우 대부분 소득과 직업의 안정성을 문제 삼아 대출을 해주지 않는다. 의대나 법대를 졸업하고 의사나 변호사로 갓 출발하는 사회초년생들이 여섯자리의 연봉을 받는 경우도 많지만 취직한지 1년도 안된 자들에게 융자를 해주는 경우는 거의 없다고 볼 수 있다.

따라서 이런 경우에는 부모님들이 Non-occupied Co-borrower로서 자식들과 함께 신청을 하면 융자가 가능해질 수 있고 자식들이 세금공제혜택을 받게 할 수 있다. 이 경우는 그러나 부모님이 현재 살고 있는 집의 융자뿐만 아니라 새로 사는 집의 융자금액도 충분히 감당할 만큼 소득보고가 되어 있어야 한다.

은행은 융자신청인이 한 직업에 오래 종사했을수록 직업과 수입의 안정성은 높다고 보고, 안정성이 높을수록 채무상환 능력이 높다고 본다.

일반적으로 같은 종류 혹은 비슷한 종류의 일에 최소한 2년 이상 근무경력을 요구한다. 융자신청인이 회사를 자주 옮겼으면 경우에 따라 감점이 될 수 있고 이점이 될 수도 있다. 유사한 종류의 회사에 유사한 직종으로 승진을 하면서 옮긴 경우에는 다소 자주 옮겼다 해도 융자심사과정에서 상당한 이점으로 작용된다.

반면에 승진을 한 것도 아니거나 전혀 다른 종류의 직종으로 회사를 자주 바꾼 경우에는 직업과 수입의 안정성과 지속성에 의문을 두고 융자를 거부하는 경우가 많다. 결국 주택융자에 있어서 소득은 반드시 안정적이어야 하고, 증명 가능해야 하고, 미래에도 지속적으로 발생 가능해야 한다.

이제는 세금보고서에 포함되지 않은 수입은 그 어떤 종류의 수입도 융자에 있어서는 수입으로 인정하지 않는다고 보면 된다. 설령 세금보고가 된 수입이라 하여도 위에서 말한 바와 같이 안정성과 지속성에 의문이 있을 경우에는 인정하지 않는 경우도 있다. 예를 들어 카지노에서 갬블을 통해서 먹고사는 사람이 지난 수 년 동안(이 경우 최소한 5년 동안) 꾸준히 비슷한 수입을 올려 융자를 받을 수 있을 만큼 충분한 세금보고를 한 경우에는 승인을 받을 확률이 높지만 매년 수입이 들쑥날쑥 일 경우에는 융자승인 받을 가능성이 매우 낮다. 기타 모든 소득도 이러한 맥락에서 파악해야 한다. 다른 예로 한해는 오버타임수입이 많았으나 다른 해엔 없거나 하면 이를 오버타임수입으로 인정하지 않는다. 세컨잡이나 파트타임 수입도 마찬가지이다. 한국에서 송금 받은 돈 혹은 한국에서 벌은 돈도 미국에 세금보고가 되어있지 않을 경우에는 수입으로 인정하지 않는다. 서브프라임 파동과 신용경색의 여파로 미 정부가 패니매, 프레디맥뿐만 아니라 대부분의 은행에 많은 지분을 가지게 된 현실에서 주택융자가 소득보고서를 중심으로 이루어지는 것은 놀랄 일이 아니다. 집을 사면서 100% 현찰로 사지 않고 단 한 푼이라도 융자를 받는 한 소득보고서를 은행에 제출해야 한다. 자영업자가 많은 한인들은 주택구입을 위해 수 년 동안 세금보고서를 준비해야 할 수도 있다. 임대수입과 자영업자의 수입에 대한 내용은 다음기회에 따로 살펴보도록 한다.

스티브 양
<웰스파고 론오피서>

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