지금은 바이어 마켓이다. 은행매물은 나오기 무섭게 팔려버리고 정상 매물도 좋은 가격은 쉽게 에스크로에 들어간다.

요즘 팔리는 동향은 숏세일이 진행되는 매물 외엔 에스크로 기간이 상당히 짧다.

오퍼가 받아들여진 다음 그제서야 융자를 준비하기보다 바이어가 미리 자신의 다운 페이먼트 기준으로 융자 승인을 받아 놓은 상태이기 때문이다.
셀러의 특별한 제한 조건이(이사 갈 집을 찾아야 하는 등) 없는 한 30일 내외로 조정된다.

그리고 셀러가 그 때까지 이사 갈 곳이 마땅치 않으면 일단 정해진 에스크로를 끝낸 후 다시 일정기간 동안 바이어에게 렌트를 받는 추세이다.

이자율이 좋기 때문에 에스크로를 열면 바이어가 이자율이 가장 낮을 때 락인(LOCK IN)을 해버리므로 특별히 집 감정에서 깨지지 않는 한 정해진 에스크로 기간 내 좋은 성사가 이뤄진다.

숏세일에 오퍼를 넣고 오래 기다렸다가 좋은 매물을 놓쳤거나 값싼 은행 매물(REO)을 샀다가 리모델 금액이 많이 들어가 투자 가치가 상대적으로 떨어진다고 여긴 바이어들이 요즘 정상매물에 발길이 몰리고 있다.

지역마다 다르지만 학군 좋고 업그레이드가 많이 된 집엔 여전히 복수 오퍼가 들어온다.

지난 주 융자가 필요 없는 Cash Buyer를 만났다.

셀러가 워낙 알뜰히 가꿔 놓았고 리스팅 가격도 좋아 적당한 가격으로 오퍼를 넣으려 했지만 Cash Offer의 특징대로 예상가격 보다 훨씬 밑도는 금액으로 시작한 offer라 딜이 쉽지 않았다. 바이어는 은행 융자가 까다로우니까 cash deal이 훨씬 나은 것 아니냐?는 당연한 의구심을 갖지만 40%가 넘는 다운 페이먼트에 이미 큰 은행에서 융자 승인을 받은 상대방 오퍼와의 가격경쟁이 만만치 않았다.

처음 cash offer를 받은 리스팅 에이전트를 통해 셀러가 환영한다는 분위기를 접했다가 좀 더 높은 금액을 쓴 상대방 offer로 인해 count offer가 여러 장 오가면서 주택 감정과 상관없이 사겠다는 조건을 첨부한 후에야 그 집을 어렵게 살 수 있었다.

요새는 숏세일과 은행매물로 인해 정상매물의 시세가 많이 내려갔고 lender 또한 시세보다 더 낮은 쪽으로 까다로운 감정평가를 하기 때문에 바이어의 다운 페이먼트가 일단 많아야 원하는 가격으로 집을 살 수 있다.
다운 페이먼트가 많지 않은데 감정이 훨씬 밑돌아 융자가 나오지 않으면 그 차액만큼은 바이어 주머니에서 더 나와야 하기 때문에 카운터 오퍼가 몇 번씩 오갈 때는 여러 가지 제한조건 중에 감정에 개의치 않는다는 조항을 써놓는 것도 한 방법이다.

Cash Offer든 아니든 다운 페이먼트를 많이 한 준비된 바이이어의 오퍼가 cash offer 금액보다 높을 경우 셀러의 사인을 받기가 훨씬 쉽기 때문에 오퍼를 쓸 때 특히 가격을 염두해두어야 한다.

Cash Offer일 때 무조건 유리했던 최근 몇 년 동안의 부동산 마켓에서 지금은 다운 페이먼트가 많은 오퍼는 cash offer와 동등한 효력을 지니고 있으므로 무조건 가격을 잔뜩 내린 cash offer는 신중을 기해야 한다.
한 번 써 놓은 오퍼의 금액이 오르기란 쉽지 않으므로 처음 오퍼 쓸 때 주변시세를 정확히 따져 알맞은 가격을 뽑는 지혜가 필요하다.

지난 주 한 오퍼는 가격경쟁이 심해 리스팅 에이전트에게 오퍼와 함께 그 집을 얼마나 갖고 싶어 하는 지에 대한 바이어의 마음을 간략히 적어 상대방보다 적게 써넣은 금액으로도 집을 사는 행운을 얻기도 했다.

셀러가 오래 정들인 보금자리를 금액보다는 그 정성을 아는 바이어에게 주고 싶다는 아름다운 셀러도 많다.

그러나 그 진실을 알기까지 일단 오퍼는 가격으로 경쟁하기에 현찰이든 아니든 적정한 가격으로 모처럼 마음에 드는 집을 적은 금액 차이로 놓치는 안타까운 실수는 접었으면 한다.

매물은 많지만 나와 인연이 닿는 집은 단지 금액만으로 비교가 될 것은 아니기 때문이다.

카니 정/ 콜드웰뱅커 베스트 부동산 (562)304-3993