융자받기가 하늘의 별 따기 만큼이나 어려운 요즘은 집을 보러 다니기 이전에 먼저 융자부터 알아보는 것이 당연한 일이 되었다. 아무리 싸고 좋은 집을 찾았다 하더라도 현찰로 사지 않는 한 융자를 받지 못하면 모두 헛일이 되고 말기 때문이다.

얼마 전 다이아몬드바에서 비즈니스를 하는 손님으로부터 급한 전화를 받았다. 맘에 드는 집을 찾아 오퍼를 쓰려고 하는데 사전 융자승인서가 필요하다는 것이다. 전화상으로 먼저 살펴본 자격요건은 아주 좋았다. 연 수입도 많았고 다운페이먼트도 충분했다. 그렇다고 크레딧 조회 및 소득과 다운페이먼트와 관련된 서류를 받아보기 전까지 사전 융자승인서를 발행할 수는 없는 일이다. 나중에 세금보고서를 통해서 살펴본 그 손님의 소득은 당초 얘기와는 달리 융자를 받을 수 있는 소득 수준에 크게 못 미치는 것을 알 수 있었다. 자영업을 하는 이 손님은 비즈니스 총 수입과 개인의 소득 총계를 혼동하였던 것이다. 이렇게 많은 사람들이 주택융자를 받는데 있어서 소득이 어떤 것을 의미하는지에 대하여 정확히 알지 못하는 것 같다.

주택융자에서 소득으로 인정받기 위해서는 세 가지 기본적인 특징을 만족시켜야 한다. 안정성, 검증 가능성, 지속성이 그것이다. 은행은 융자신청인이 한 직업에 오래 종사했을수록 직업과 수입의 안정성이 높다고 보고, 안정성이 높을수록 채무상환 능력이 높다고 본다. 과거에도 벌어서 세금보고를 해왔고 앞으로 최소 3년 동안은 지속해서 벌 가능성이 높은 것만을 소득으로 간주한다. 따라서 일회성 수입이나. 세금보고가 안 된 수입은 소득으로 인정하지 않는다. 직장생활자는 지난 2년간 W-2와 한달치 월급명세서를 통해서 소득을 검증받을 수 있다. 작년보다 임금이 인상되었을 경우에는 보통 인상된 현재의 월급을 인정해 준다. 오버타임이나 보너스 수입은 지난 1년 동안 받은 기록과 앞으로 지속해서 받을 가능성이 있을 경우에는 수입으로 인정받을 수 있다. 대학을 졸업하고 전공과 같은 계열에 근무할 경우에는 직장 경력이 비록 2년이 안 되더라도 수입을 인정받을 수 있다. 간호학과 졸업 후 병원에 근무경력이 2년이 되지 않았다고 해도 현재 월급을 인정받을 수 있다. W-2수령자이지만 커미션 수입을 근거로 월급을 수령하는 자들은 보통 지난 12개월 치 소득을 평균해서 계산한다. 1099 수령자나 자영업자는 세금보고서를 근거로 하여 각종 비용을 제한 후 나오는 순수입을 소득으로 간주한다. 지난 2년치 세금보고서를 비교해서 최근 해의 수입이 적을 경우에는 최근 해를 기준으로, 많을 경우에는 2년 치를 평균으로 계산한다. S Corp, C Corp, LLC 등을 소유한 자영업자들도 2년치 세금보고서를 근거로 소득을 계산한다. 이때 이들 회사의 지분을 25% 이상 소유하였을 경우에는 자영업자로 간주하고 지분의 25% 미만을 보유하고 있을 경우에는 종업원으로 간주한다. 개인회사이든 코퍼레이션이든 사업을 운영한지 2년 미만일 경우에는 수입을 인정받기 힘들다. 왜냐하면 안정성과 지속 가능성에 의문을 두기 때문이다.

임대수입업은 보통 최근 1년치 세금보고서를 기준으로 한다. 상가나 아파트 등 건물의 감가상각비 등 현금흐름에 영향을 주지 않으면서 비용으로 처리된 항목들은 다시 수입으로 더해질 수 있으므로 주의할 필요가 있다. 투자목적으로 구입하는 주택으로부터의 예상 임대수입은 지난 2년간 임대사업 경험과 임대수입 세금보고 기록이 있을 경우에 한하여 소득에 포함될 수 있다. 월급 수령자와 달리 자영업자는 반드시 사전에 2년치 세금보고서를 융자담당자에게 제출하여 자격요건을 미리 살펴보는 것이 주택구입의 출발선이라고 할 수 있겠다.


스티브 양 <웰스파고 론오피서>
(714)808-2491