리스계약은 건물주와 테넌트(임차자)간의 법적관계를 명시한 계약이다. 테넌트는 렌트를 내며 리스계약에 정한 여러 규정을 준수할 것을 약속한 것이며 건물주는 테넌트가 장소를 사용하도록 제공하는 약속을 한 것이다. 리스계약에는 엄밀히 표준계약이라 하여 샘플을 팔고 있으나 이와 같은 표준계약을 따를 필요는 전혀 없다. 건물주와 테넌트는 어떤 조항이든 다시 협상할 수 있다.

리스기간은 긴 것이 좋은지 의문이다. 잘 되는 비즈니스의 경우 합리적인 렌트에 긴 리스기간과 옵션을 받는 것이 유리하다. 하지만 비즈니스가 안 되어 문을 닫는 경우 긴 리스기간이 부담이 된다. 리스는 계약이기 때문에 비즈니스가 실패해도 잔여 리스기간에 대해 테넌트가 책임이 있다. 즉 10년 리스기간 중 6년 지난 후 비즈니스를 닫는다면 나머지 4년 리스에 대해 테넌트가 배상할 책임이 있다.

최근 법률상담에 의하면 많은 교포들이 비즈니스를 실패하고 있다. 과거 10에서 20년간 잘 되던 비즈니스인데 불경기로 인하여 매달 적자가 되고 본인 자금을 투입해야 할 상황이 된 것이다. 본인 자금 투입도 한계가 있기 때문에 결국은 비즈니스를 닫으려 하는 것이다.

이런 상황에서 문제를 해결할 수 있는 방법을 생각해 본다.

우선 건물주에게 사정을 이야기하고 나머지 기간에 대한 책임없이 나갈 수 있는 지 협상하여 본다. 대부분의 건물주는 처음에는 들으려 하지 않을 것이다. 하지만 비즈니스 사정을 설명하고 끈기있게 협상을 하여 정 안될 경우 일부(예를 들면 6개월 내지 1년치) 렌트만 내고 빠져나오는 것으로 합의를 볼 수도 있다.

이 경우 건물주가 나머지 기간에 대해 책임을 묻지 않겠다는 책임해제 서류를 받아야 한다.

건물주도 빈 공간을 그냥 둔 채 잔여기간에 대한 소송만을 할 수는 없다. 건물주도 다시 렌트를 놓는 노력을 해야 한다.

다른 방법은 건물주의 허락을 얻어 서브리스를 주는 방법이다. 비즈니스를 아주 헐값에 넘기고 서브리스를 얻을 사람을 구하는 것이다. 그러나 이 경우는 원 리스 테넌트가 책임이 없어지는 것이 아니라 서브리스 테넌트와 연대하여 리스기간 끝까지 책임이 따라간다.

건물주는 서브 테넌트의 재정상태가 좋지 않다는 핑계로 이를 거부할 수 있다.

따라서 원 리스조항에 부당하게 거부할 수 없다는 조항을 넣어야 한다. 드물지만 어떤 리스계약서에는 건물주, 테넌트가 각자 리스기간에 한 번 종료할 권리가 있는 경우가 있다. 즉 어떤 조건이 충족되면 건물주도 테넌트를 내보낼 권리가 리스기간에 한 번 있고 테넌트도 한 번 나갈 권리가 있는 것이다. 이러한 조항이 있고 비즈니스가 안 되면 이것을 활용하여 리스를 끝내도록 한다.

아무리 건물주를 설득하여도 잔여기간에 대한 리스금액을 경감해 주지 않는 경우 건물주가 소송을 하면 대부분 이기게 된다. 테넌트는 이 때 판결 후 파산신청을 고려할 수 있다.

다른 한 가지 방법은 건물주가 어떤 리스조항을 위반한 것이 없는지 보는 것이다. 위반조항이 심각하면 테넌트도 리스를 잔여책임 없이 종료시킬 수 있다.

비즈니스가 잘 될 때는 큰 금액의 리스가 별로 부담이 되지 않는다. 하지만 비지니스가 안 될 때 고정비인 렌트가 크나큰 부담이 된다. 인건비, 재료비 등 변동경비는 줄일 수 있다. 하지만 렌트는 쉽게 줄일 수 없는 게 사실이다.


김윤한 <변호사>
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