미국의 주택융자는 2008년 중반 이후 거의 모든 은행에서 이른바 풀닥의 형태로 진행된다. 주택융자에서 풀닥이란 랜더가 융자신청인의 소득과 직장, 신용상태, 자금출처와 관련된 모든 서류의 제출을 요구하고 이를 이중삼중으로 재확인하면서 진행하는 융자를 말한다. 예를 들어 소득과 관련해서는 2년치 세금보고서와 최근 한 달치 급여명세서를 요구하며 제출된 세금보고서와 IRS에 보고된 세금의 내역이 일치하는지를 일일이 비교하는 과정을 거친다. 이 결과 숫자가 현저하게 틀리거나, 틀린 이유에 대한 근거 있는 설명을 못할 경우에는 당연히 융자승인은 나지 않는다.

또한 다니는 직장이나 소유한 비즈니스에 대하여 고용주나 공인회계사를 통하여 서류나 구두로 재삼 확인하는 과정을 반드시 거친다. 이 과정에서 제출한 서류와 고용주가 얘기한 숫자가 틀리면 융자승인에 어려움을 겪게 된다.

신용보고서와 관련하여서는 보고서상에 나타난 잘못되었거나 나쁜 기록에 대해서는 은행의 신용관련 부서를 통해서 일일이 확인절차를 거치며 손님으로부터 이에 관한 설명서 제출을 요구한다. 자금출처와 관련하여서는 다운페이먼트가 반드시 자신의 구좌에 2개월 이상 있었음을 보여줘야 한다.

그 기간 자신의 소득 이상에 해당하는 큰 금액의 입금이 있었을 경우에는 그 출처를 반드시 서류로 제출할 것을 요구한다. 이러한 서류심사와 검증절차의 강화와 더불어 융자심사 기준도 지난 일년 내내 까다로워졌다.

예를 들면 최소 다운페이먼트나 최소 신용점수 기준의 상향조정, 소득대비 부채비율 즉 DTI(Debt to Income Ratio)의 강화가 대표적이다. 지난 12월부터 컨포밍 융자의 DTI는 45%로 조정되어 1%라고 초과할 경우에는 다른 조건이 아무리 좋아도 예외 없이 융자승인이 나지 않고 있다.

이러한 대출심사 기준 강화는 여러 국책 모기지회사(GSE)들의 경영 악화에 기인한 것으로 앞으로 상당기간 지속될 것으로 예상된다. 따라서 새해에 주택구입을 예정하는 사람들은 이에 미리미리 대처해 둘 필요가 있다.

먼저 주택구입 계획이 확실한 자영업자의 경우에는 2009년도 세금보고를 하기 전에 반드시 융자담당자와 상담과정을 거쳐 숫자를 확인하는 것이 좋다. 45% DTI 기준에서 1%라도 초과하면 융자가 안 나오는 현실에서 몇 천달러 소득보고 차이 때문에 집을 못사는 어처구니없는 경우는 피해야 되기 때문이다.

신용보고서도 미리 시간을 두고 모기지 렌더를 통해 발행해 볼 필요가 있다. 인터넷을 통해 무료로 받을 수 있는 신용보고서와 모기지 렌더를 통해 발행되는 신용보고서의 내용이 다를 수 있으므로 주택융자 목적이라면 반드시 렌더를 통해서 확인해 보는 것이 좋다. 잘못된 기록이 있을 경우에는 이를 수정하고 신용점수를 올릴 수 있는 시간을 확보할 수 있기 때문이다.

또한 다운페이먼트는 3개월 전부터 자신의 구좌에 넣어두는 것이 좋으며 증여를 받을 경우에는 그 방법과 절차에 대하여 융자담당자와 미리 상의하는 것이 바람직하다. 이렇게 소득, 신용 및 자금출처에 대하여 미리 메이저은행을 통해서 자격요건을 확인하면 사전 융자승인서(pre approval letter)를 발급받을 수 있다.

이 사전 융자승인서를 가지고 집을 보기 위하여 부동산 에이전트를 찾는 것이 올바른 순서이며 이 경우 부동산 에이전트도 더 열심히 집을 찾아 줄 것이 분명하다. 다시 한번 강조하지만 새해 집을 살 계획이 있는 사람들은 2009년도 세금보고를 하기 전에 융자담당자를 찾아 소득 정도를 미리 따져보는 것이 아주 중요하다는 것을 반드시 명심하기 바란다.


스티브 양 <웰스파고 론오피서>
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