대형은행들 노인고객에 대대적 마케팅
5만달러 쓰면 2년후 1만6천달러 물어야


‘리버스모기지’(Reverse Mortgage)는 62세 이상 홈오너가 주택을 담보로 렌더로부터 매월 일정액을 받는 일종의 노후생활을 보장해주는 상품이다. 최근 주요 렌더들이 수수료를 일제히 인하하면서 한인을 비롯한 노인들의 관심이 커지고 있다. 리버스모기지 프로그램에 대해 알아본다.


■렌더들 고객유치전

주택가 하락으로 리버스모기지에 대한 수요도 급감하자 고객들을 유치하기 위한 렌더들의 마케팅도 강화되고 있다. 2009년 10월~2010년 3월 리버스모기지 대출은 전년 같은 기간에 비해 22%나 곤두박질 쳤다.

이에 따라 올 들어 젠월스 파이낸셜, 뱅크 오브 아메리카, 웰스파고, 원웨스트 뱅크 등은 잇달아 리버스 모기지 서비스 수수료를 내렸다. 일부는 론 수수료 등까지 면제해 주고 있어 융자액에 따라 다르지만 최고 1만달러를 절감할 수 있다는 게 업계의 설명이다.

일반적으로 융자수수료는 최고 2%, 하지만 융자보험으로 0.5%를 더 부과할 수도 있다.

■나이가 조건, 인컴은 무관

리버스모기지는 인컴보다는 나이가 조건이다. 만약 62세 이상이고 모기지를 페이오프(혹은 밸런스가 소액)했다면 리버스모기지를 받을 수 있는 자격이 된다.

리버스모기지는 주택을 담보로 빌린 돈을 은행으로부터 역으로 받는 것이다. 평생 고정적인 월 페이먼트로 받을 수 있다.

물론 일정기간을 정해 페이먼트로 받거나 처음 융자를 할 때 목돈으로 받을 수도 있다.

일반적으로 주택 감정가격에서 융자액을 뺀 에퀴티의 65~70%까지 융자가 가능하다. 어쨌든 융자액에 융자기간의 이자가 가산되므로 원금은 늘어나게 된다. 융자기간이 만료되고 렌더로부터 받는 월 페이먼트가 끝난 후엔 융자액을 갚든지 주택을 매각할 수 있다.

홈에퀴티론이나 라인 오브 크레딧과는 달리 크레딧이나 수입 등의 자격요건이 필요치 않다. 기존의 융자와는 달리 렌더로부터 페이먼트를 받는 것이므로 에퀴티가 쌓인 주택을 담보로 할 수 있다.

■나이가 많을수록 더 많다

일반적으로 리버스모기지를 통해 받을 수 있는 융자액은 신청자의 나이가 많을수록, 주택 감정가격이 높을수록 많아진다.

이자율도 마찬가지로, 높으면 주택소유주가 받을 수 있는 융자액이 줄고 낮을수록 많아진다. 연방주택청(FHA)에서 보증하는 리버스모기지 한도액은 62만5,000달러.

전문가들에 따르면 만약 65세인 경우 에퀴티의 약 절반까지 빌릴 수 있으며 85세라면 70% 이상도 가능하다.

■만만치 않은 수수료 감안해야

만약 40만달러짜리 주택에서 5만달러를 라인 오브 크레딧으로 빌릴 경우 2년 후 물어야 할 이자와 보험료는 1만6,000달러가 넘는다. 이렇게 합쳐진 비용은 더 커져 5년 이상 거주한다면 3만2,000달러 이상으로 불어나게 된다. 웹사이트(goldengateway.com)에 들어가 대출 비용과 수수료를 자세히 계산해 보자.

■목돈으로 받을 때 주의점

리버스모기지 융자액은 목돈으로도 받을 수 있지만 이 경우 고객은 융자 가능 전액을 빌려야 한다. 예를 들어 40만달러짜리 주택을 페이오프한 65세 홈오너라면 약 20만달러에 가깝다.

이 경우 융자액이 페이오프될 때까지 이자가 계속 쌓인다는 점을 염두에 둬야 한다. 굳이 큰 돈이 필요하지 않다면 라인 오브 크레딧 혹은 매월 일정액을 선택하는 편이 현명할 수도 있다.


<이해광 기자>