모기지 금리가 사상 최저 행진을 지속하면서 한인들의 재융자에 관심도 늘어나고 있다. 모기지에서 재융자는 기본적으로 rate and term 재융자와 cash out 재융자로 나눠진다.

그런데 최근에는 여러 가지 이유로 현금을 추가로 집어넣으면서까지 재융자를 하는 경우가 많이 있는데 이를 cash in 재융자라고 부른다. Cash in 재융자는 따로 정해진 융자 형태나 프로그램이 아니라 어떠한 이유에서든 자신의 주머니로부터 돈을 에스크로로 가지고와서 재융자를 마치는 것을 일컫는 말이다.
서브프라임 사태 이전까지만 해도 흔한 일이 아니었던 캐시 인 재융자, 왜 최근 들어 많아진 것일까?

가장 많은 경우가 집값이 빠져 감정가가 적게 나옴에 따라 재융자가 성립이 안 되는 경우이다. 물론 요즘도 집값 대비 90% 이상까지 융자를 해주지만 이 경우에는 PMI(Private Mortgage Insurance)를 지불해야 되기 때문에 재융자의 의미가 반감할 수 있다. 따라서 융자규모를 집값(감정가)의 80% 혹은 75% 이하로 맞추기 위하여 추가로 현금을 들여서라도 재융자를 받는 경우가 있다.

다음으로 까다로운 심사기준을 피하거나 더 낮은 이자율로 융자를 받고 싶은 경우이다. 예를 들어 현재 80만달러 융자가 있는 사람이 80난달러 그대로 재융자 받는 대신 원금을 일부 갚으면서 72만9,750달러만 재융자를 받을 경우에 conforming (high balance) 융자에 속하게 되어 이자율이 많이 낮아지게 된다. 또한 융자 심사기준도 훨씬 완화된다. 또한 현재 50만달러 융자를 갖고 있는 사람이 41만7,000로 낮추어 재융자를 할 때 역시 더 낮은 이자율을 받을 수 있다.

또한 콘도미니엄의 경우는 집값 대비 융자규모(LTV)가 80%일 때와 75%일 때 이자율의 차이뿐만 아니라 HOA 등에 대한 융자 심사기준이 많이 차이가 나기 때문에 돈을 집어넣고 LTV를 75%에 맞추어 융자를 하는 경우도 종종 있다.
또한 DTI(Debt to Income Ratio)를 낮추기 위하여 캐시 인을 하는 경우도 있다. 특히 자동차 융자의 밸런스를 갚을 경우 DTI는 결정적으로 많이 낮아지는데 이를 위해 에스크로 종결 때 자금을 가지고와 재융자를 받는 경우도 아주 많다.

또한 은퇴를 하거나 최근 수입이 줄어든 사람들 가운데 여유자금이 있는 경우에 CD나 저축성 예금의 금리가 낮기 때문에 차라리 모기지 페이먼트를 낮추는 편이 낫다고 생각하여 원금을 갚으면서 재융자를 하는 사람들도 있다.
결국 까다로운 심사기준을 피하면서 이자율도 최대한 낮추어, 비용이 만만치 않게 들어가는 재융자를 한번 할 때 조금이라도 싼 이자율로 해놓자는 생각이 많이 작용하는 것 같다.

캐시인 재융자를 할 경우 주의할 사항은 구입 융자를 받을 때 다운페이먼트와 클로징 비용의 출처와 시즈닝(2개월)을 따지는 것과 마찬가지로 캐시인 재융자 할 때도 역시 자금의 출처와 시즈닝을 따지므로 조심해야 한다.
따라서 무조건 기존 은행에 돈을 송금하여 융자밸런스를 낮출 것이 아니라 그 방법과 절차를 융자 담당자와 미리 상의하는 것이 옳다. 또한 한번 집어넣은 자금은 다시 빼내기 힘들므로 자금의 용도와 효율성을 잘 따져 결정해야 한다.

또한 집에 에퀴티가 충분할 경우에는 굳이 추가로 돈을 가져오는 대신 융자를 1차, 2차(에퀴티 융자)로 나눠 받음으로써 위에 언급된 여러 가지 목적들을 달성할 수 있으므로 믿을 만한 융자 담당자를 찾아 다양한 대안에 대하여 상담 받을 것을 권한다.


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스티브 양/웰스파고 론오피서