지난번에 이어 캘리포니아 부동산협회(California Association of Realtor)에서 발표한 숏세일 지침에 대해 계속 살펴본다.

대부분의 주택소유주가 숏세일을 할 때 제일 먼저 생각하는 것이 과연 숏세일로 집을 팔았을 때 은행에 지고 있는 빚이 모두 면제가 되는지의 여부이다.
일반적으로 돈을 빌려준 은행은 숏세일이나 차압(foreclosure)이나를 막론하고 어떤 경우이든 미상환 금액, 즉 셀러가 진 빚을 은행에 전액을 갚지 못하게 되고, 이 때 생기는 부족 금에 대해 은행은 책임을 물을 수 있지만 캘리포니아에서는 다음과 같은 상황일 때 미상환금액에 대한 배상판결(deficiency judgements)을 금하고 있다. 이에 대하여 구체적으로 알아보면


1. 숏세일
가주에서는 이 미상환금액에 대한 배상판결법 (deficiency judgements law)에 따라 은행은 페이먼트를 하지 못하는 채무자의 주택을 강제로 차압할 수 있다.

그러나 숏세일의 경우엔 채무자인 셀러와 은행 간의 모든 절차를 서로 합의하여야 하므로, 갚지 못한 차액에 대해 어떤 은행에서는 책임이 있다는 조항에 셀러가 서명을 하도록 하기도 한다. 즉 집에 걸린 저당권은 면제해 주어서 집은 팔 수 있어도 채무자의 근본적인 빚은 남아 있을 수 있는 것이다.

즉 숏세일이 끝난 후에도 은행이 갚지 못한 차액에 대해 셀러에게 책임을 물을 수 있다. 2011년 1월 1일 시작되는 법에 의해 1-4유닛까지의 주거용 부동산이 숏세일로 매매되었을 때 미상환금액에 대해 은행은 셀러에게 책임을 물을 수 없지만 다음과 같은 경우엔 해당되지 않는다. 먼저 1) 2차 은행의 론 2) 1차 론(loan)이라도 주거용 부동산이 아닐 때 3) 숏세일 진행 중에 채무자가 숏세일 법에 위반되는 사기행위를 하였거나 집을 훼손시켰을 때

2. 주택구입을 위해 빌린 돈(Purchase Money Loans)

셀러가 1-4유닛까지의 주택을 주거용으로 구입했을 때, 즉 단독주택은 물론이고 2유닛 이상의 주택일 때라도 그 중의 한 유닛이 구매자의 주거용이었을 때 부족금액을 갚지 않아도 된다. 즉 은행은 주택구입을 위한 빚(purchase money loans)을 받기위해 더 이상 추적할 수 없다.

3. 재 융자(Refinanced Liens)

아직까지 실제의 예는 없으나, 재 융자를 한 경우에 구입당시보다 집값이 많이 올라 재 융자를 통해 많은 액수의 돈을 빌렸다면, 은행이 법원의 판결을 통해 손해배상을 청구할 수도 있다. (집의 가치를 높이기 위해 보수나 증, 개축을 했거나 재 융자 시 내야했던 비용을 제하고도 돈이 남아 다른 곳에 유용했을 때는)

4. 2차 융자(Junior Liens)

2차 이상의 융자가 있을 경우 주택의 구입당시, 다운 페이먼트를 10% 밖에 할 수 없어 1차 론을 80% 하고 2차로 다시 10% 을 론해서 집을 샀다면 2차 론에 대해서도 부족금액에 대한 채무가 면제되지만, 나중에 재 융자를 통해, 집을 샀을 때 빌린 돈보다 훨씬 많은 돈을 빌렸거나, 서브 프라임사태 이전에 많이 있어왔던 홈에퀴티론(HELOCs)으로 현금을 빌렸을 경우에도 미상환금액에 대한 배상판결 (deficiency judgements)을 받을 수 있다.

다음번엔 숏세일 과정 중이나 숏세일을 하고나서 생길 수 있는 여타 문제들에 대해서 알아보자.
(213)505-5594


미셸 원
비부동산 부사장, 공인숏세일전문가