밸리의 한 독자가 전화를 해왔다. 이웃 홈오너가 2년 동안 모기지 페이먼트를 하고 있지 않는데, 차압 통보는 커녕 은행에서 연락도 오지 않고 있다며 자신이 운영하고 있는 마켓의 매상이 떨어져 재정적으로 어려운 상태인데 그냥 페이먼트를 중단하면 어떤 현상이 발생하느냐는 질문을 해왔다.

또 다른 독자는 융자 재조정 업체로부터 월 페이먼트를 반으로 줄여주겠다는 제의를 받았다고 밝히면서 몇 달 정도 페이먼트를 연체하면 재융자 신청이 가능하냐고 문의를 해 왔다.

이들 한인과 같이 집을 팔아도 융자를 다 못 갚는 이른바 ‘언더워터’나 ‘깡통주택’을 소유하고 있는 홈오너라면 누구나 한 번쯤은 모기지의 ‘의도적 체납’을 고려해 보았을 것이다. 특히 모기지 재조정을 도와주겠다는 업체들이 최근 수년간 크게 늘어나면서 일부 업체들은 의도적 연체를 홈오너들에게 권하고 있어 이에 대한 유혹은 더욱 높아지고 있다.

일부에서는 의도적 체납을 ‘징글 메일’(jingle mail)이라고도 하는데, 깡통주택 소유주가 1~2년간 공짜로 집에서 살다가 그동안 골칫거리였던 집을 포기하고, 집 열쇠들을 편지봉투에 넣어 은행으로 발송할 때 들리는 소리가 징글벨처럼 흥겹다고 해서 나온 말이다.

의도적 연체에 대하여 일부에서는 비도덕적이고 사회적 책임을 결여한 행위라고 비판 한다. 모기지 페이먼트는 은행과의 약속이며 능력이 있음에도 불구하고 의도적으로 페이먼트를 하지 않고 차압에 이르는 행위는 비양심적이라는 것이다.

의도적 연체는 도덕적인 문제에서 벗어나 경제적으로 큰 피해를 입을 수 있다. 우선 렌더로 부터 소송을 당할 가능성이다. 소위 ‘담보 부족금 판결’로 불리는데 렌더가 홈오너에게 지불하지 않았던 융자 밸런스를 요구하는 것이다. 집을 빼앗긴 후 의도적 연체에 대한 해명을 위해 법정에 끌려 다니면서 홍역을 치르는 홈오너들이 늘고 있는 것이다.

형사 처벌도 받을 수 있다. 의도적으로 모기지를 연체한 주택을 임대했거나 방을 렌트해 임대 수입이 있었다는 점이 발각될 경우 홈오너는 입건될 수 있다.

크레딧 스코어도 영향을 받는다. 전문가들은 의도적 채무 불이행은 크레딧을 망가뜨리는 행위라고 입을 모은다. 재융자가 승인되어도 일단 크레딧에 미친 악영향은 쉽게 만회하기 힘들다.

최근 연방 정부에서 발표되고 있는 여러 보조 프로그램들도 의도적으로 연체한 기록이 있으면 신청을 하기가 어렵다.

타운 내 주류 은행에서 일하고 있는 한 한인 담당자는 “많은 한인들이 연방정부 보조 프로그램을 신청하지만 2~3번 의도적으로 모기지 페이먼트를 연체한 기록이 있어 정부 혜택 신청을 하지 못하고 있다”며 “주변 친지나 재조정 업체에서 의도적으로 연체를 권할 경우 이를 따르지 말 것”을 당부했다.

수 천, 수 만달러의 렌트비를 아끼려고 평생 망가진 크레딧으로 고생하거나 아예 내 집 마련을 할 수 없는 상황이 발생할 수 있다는 것이다.


<백두현 경제부 부장대우>