앞으로 저소득층과 자영업자들은 집사기가 더욱 어려워질 것으로 보인다. 연방 정부가 악성 모기지 대출로부터 소비자를 보호하기 위한 모기지론 규제 강화 지침을 10일 발표하면서 모기지 융자 기준이 높아지기 때문이다. 새 지침은 페이먼트가 월 수입의 43%를 초과하지 못하도록 규정하고 있고‘노 닥’(no doc) 융자 등 그동안 한인 자영업자들이 많이 이용했던 융자상품의 판매를 금지시키고 있어 한인 모기지 융자 시장은 물론 한인 대출자들에게 큰 영향을 미칠 것으로 전망된다. 새로운 규정의 주요 내용들을 정리한다.

세금보고서 등 투명한 소득증명 요구
자영업자·저소득층 내집 마련 어려워

■ 소비자 및 은행 모두 보호

금융위기 이후 연방 정부는 모기지 대출자들을 보호하기 위해 여러가지 금융개혁 법안을 만들어 시행하고 있다. 이번 규제도 지난 2010년 발효된 은행 규제법안인 ‘도드-프랭크법안’의 일환으로 마련된 것으로, 은행들은 모기지대출을 실시할 때 대출자들이 대출을 상환할 수 있는 소득과 자산이 있는지를 입증하도록 하도록 하는 것을 골자로 하고 있다.

이번 규제에 맞는 대출을‘ 적격 모기지대출’ (qualified mortgage)이라고 하는데 새 규정에 따라 적격자에게만 대출을 실시할 경우 대출자들은 은행권의 무분별한 압류 등으로부터 보호를 받을 수 있게 되며, 반대로 은행은 대출과 관련된 소송을 기본적으로 피할 수 있게 된다.

이번 모기지 규정은 오늘부터 1년 후인 2014년 1월10일부터 전격 시행된다.

■ 페이먼트 많으면 대출 힘들다

이번 규제의 가장 중요한 내용은 렌터가 대출 신청 때 총소득(세전) 대비 페이먼트 비율이 43%를 초과하지 않도록 해야 한다는 점이다. 이 페이먼트에는 모기지 융자는 물론 학생융자, 크레딧카드 페이먼트, 주택 보험료, 재산세 등 모든 가구 페이먼트가 포함되어 있다. 소비자금융보호국(CFPB)에 따르면 2011년 중 취급된 모기지 상품 중 70% 이상이 43% 요건을 충족시키고 있는 것으로 나타났다. 만약 페이먼트가 43%를 넘을 경우 패니매나 프레디맥 등이 제공하는 자동심사 시스템을 통하여 승인통보를 받아야 한다.

이와 함께 총소득에 비해 페이먼트가 비교적 높은 저소득층의 경우 모기지 대출을 받기가 더욱 어려워지게 됐다.

■ 정확한 세금보고 필수

새로운 규정으로 인해 은행들은 대출자들에게 더욱 투명한 소득 증명을 원하게 된다. 하지만 한인을 포함한 많은 자영업자들의 경우 절세를 목적으로 사업비용 항목을 활용하기 때문에 소득세 보고서상의 소득 수준이 실제보다 낮은 사례가 많다.

은행은 소득세 보고서상에 기재된 소득만 실제소득으로 인정하도록 하기 때문에 세금보고 상 소득이 낮은 자영업자들은 모기지 대출이 매우 어렵게 됐다. 대부분의 렌더들은 최근 2년치 소득세 보고서 제출을 요구하고 때로는 최근 분기 손익계산서까지 제출을 요구하고 있다.

■ 고정이자 상품으로 집중될 것

새 지침은 모기지론에 대해 선불 수수료를 요구하는 행위를 금지한다. 일부 낮은 액수의 융자를 제외하고 대부분 융자의 수수료도 3%를 초과할 없도록 했다.

이자만 내는 벌룬 페이먼트 론 역시 제한된다. 그동안 유행했던‘ interest only’‘ hybrid’ 등 여러 특수 융자상품이 크게 줄어들거나 사라질 가능성이 높다. 이와 함께 모기지 상품의 경우 변동이자보다 고정이자 모기지로 집중될 것으로 판단된다.

해당 절차는 점보모기지의 경우에는 적용되지 않는다. 이와 함께 보호장치가 없는 은행들은 점보 모기지에 대한 융자요건을 더욱 까다롭게 적용할 것으로 보인다.


<백두현 기자>