요즘에 집값이 많이 올라서 집을 팔려고 생각하시는 분들이 가장 궁금해 하시는 점은 바로 집을 팔을 때 생기는 자본 이익금에 관한 것입니다.

오늘은 주거지를 사고 파는 경우에 생길 수 있는 세금 문제를 알아보겠습니다. 주거주지로 살고 계시던 집을 팔게 되면 독신은 25만 불까지 부부는 50만 불까지의 자본 이익에 대해서 세금을 면제를 받게 되는데 흔히 IRS Home sale exclusion 이라 하지요. 두 가지의 조건만 충족을 하시면 자본 소득 공제는 매년 2년 마다 평생 동안 사용할 수 있는 좋은 절세의 방법입니다.

가끔, 나이가 60세가 넘으면 시니어 우대가 적용되어 더 많은 세금을 면제 받을 수 있다는 정보를 믿고 계시는 분들이 계시는데 더 이상 시니어를 위한 우대 세금 면제는 없습니다. 독신 25만불/부부 50만불 이상의 자본 이익이 생기는 경우에는 Form 8949과 Schedule D 를 사용하여 세금 보고를 하고 그에 따른 세금을 내셔야 합니다. 손해를 보고 집을 파게 된다면 그에 따른 세금 혜택도 없습니다.

위에서 언급한 두 가지의 조건 중에 첫 번째는 집을 매매하는 날을 기준으로 하여 지난 5년 중에 2년 이상을 소유하셨어야 합니다. 두 번째 조건은 지난 5년 중에 2년 이상을 거주하셨어야 한다는 것이지요. 한가지 팁을 드린다면 2년 이상을 거주하고 소유를 해야 하는 조건이 동시에 발행을 할 필요는 없다는 것입니다.

2년 조건을 만족시키기 위해서 2년 동안 계속 거주 할 필요는 없고 5년 안에 730일 이상을 거주하기만 하면 되는 것입니다. 자녀들 여름 방학 동안에 자녀들과 함께 단기 유럽 여행을 한 달을 갔다 오는 경우에 집을 비워둔 한 달의 기간도 거주 기간으로 포함이 됩니다. 하지만 1년 동안 해외에 거주하는 안식년의 경우처럼 장기 여행은 거주 기간에 포함이 되지 않습니다.

집을 팔게 되면 Form 1099-S라는 서류를 받게 되는데 집을 팔고 받게 되는 액수가 그 서류의 박스 #2 에 나오게 됩니다. 액수는 현금, 채권, 모기지, 또는 다른 모든 부채를 포함하여 현금 대신 받게 되는 액수도 포함이 됩니다.

예로, 집을 100만 불에 파는데 현금으로 80만불 받고 채권으로 20만 불을 받았다 하여 Form 1099-S 에 현금액수 80만 불만 나오는 것이 아닙니다.

Form 1099-S 는 국세청도 받게 되므로 박스 #2에 나오는 액수를 세금 계산에 사용하셔야 합니다. 만일 박스 #2의 액수가 틀렸을 경우에는 즉시 발행 기관에 연락을 하시여 정정하셔야 합니다.

집을 팔 때 들어가는 비용들은 자본 이익금 계산시에 모든 공제 하실 수 있습니다. 일반적인 비용은 부동산 브로커에게 주는 커미션, 광고비, 변호사비, 그리고 다른 추가 적인 에스크로 비용을 공제 할 수 있으므로 세금 보고할 때 에스크로 서류를 꼭 참조하셔야 합니다.

자본 이익금 공제를 계산할 때 부부가 따로 세금 보고를 하는 경우는 소유지분만큼 따로 이익과 손해가 결정 됩니다. 부부가 아닌데 함께 집을 소유하고 있는 경우도 마찬가지로 소요 지분만큼 따로 이익과 손해가 결정됩니다. 이혼으로 인해서 배우자에게 집 소유권을 넘기는 경우는 자본 이익 또는 손해를 계산하지 않습니다. 집 소유권을 넘기는 조건으로 배우자에게서 현금을 받았다고 해도 마찬가지 입니다.

집을 팔 때는 지난 세월 동안 집 개조 또는 보수 공사를 위해서 지급된 비용을 참고하셔야 합니다. 집에 방을 하나 늘리고, 부엌을 더 세련되게 개조를 하고, 뒷마당에 수영장을 만들고 해서 집 전체 가격을 올렸다면 그에 따른 영수증과 관련 서류를 잘 보관하셔야 합니다. 집을 개조할 때 들어간 비용은 자본 이익금을 줄일 수 있습니다.

요즘에 집을 매매한 후에 50만불 자본 이익 공제를 이용하여 세금을 내지 않으면 국세청에서 서면 감사 편지를 자주 보냅니다. 그러니 집 매매 관련 서류를 꼭 보관하시기 바랍니다.

문의: (510) 499-1224 / (925) 322-4507