급한 현금이 필요하다 면재융자보다는 홈에퀴티론이나 라인오브크레딧을 이용하는 것이 현명하다. 하지만 무분별한 융자는 자칫 주택 압류로 이어질 수 있으므로 유의해야 한다.

6년 전 주택시장 붕괴로 많은 주택소유주들이 주요 재정 조달처였던홈 에퀴티를 날려버렸다. 하지만 지난 2~3년 동안 주택시장이 되살아나면서 가격 상승으로 인해 에퀴티가 늘어나 부채 탕감이나 주택 개량등으로 다시 요긴하게 쓰이고 있다.

재정 서비스 회사인 ‘익스피리언’과컨설팅 회사인 ‘올리버 위먼’에 따르면 지난 상반기 주택 에퀴티 라인오브크레딧이 27% 늘었고 이같은 증가 추세는 앞으로도 계속될 것이다. 하지만 에퀴티가 모든 사람들의 적절한 재정원이 되는 것은 아니다. 파이낸셜 전문 ‘뱅크레잇 닷컴’(Bankrate.com)이 밝힌 5가지 고려사항을 정리했다.


1. 이자율

최근 수년간 모기지 이자율은 역사상 유례없는 낮은 수준을 맴돌고있다. ‘코어로직’ (CoreLosic)은 미국의 거의 900만명의 주택 소유주가4% 이하의 30년 고정 모기지 이자율을 받았다고 밝혔다. 지난 8일 기준으로 30년 고정 이자율은 4.04%를기록했다.

하지만 연방 정부의 지속적인 양적완화 정책과 인플레이션 완화를 위한 이자율 인상 조치가 예상되면서조만간 이자율은 올라갈 것으로 보인다.

모기지 정보회사인 ‘HSH.com’의키스 컴빈저는“ 우리는 좀 더 변덕스런 시기에 놓이게 될 수 있다”면서 연방 준비제도의 움직임에 촉각을 세우고 있다고 말했다.

따라서 주택에서 현금을 찾아 쓸경우 최저금리로 돈을 빌린 주택 소유주들은 재융자보다는 홈 에퀴티론(HEL)이나 홈라인오브크레딧(HELOC)을 이용하는 것이 훨씬 유리하다고 그는 조언했다.

최근 수년간 이어져 오던 초저금리로 모기지를 받았다면 재융자를 할경우 거의 1%포인트 더 높은 이자율을 받아 모기지를 갚아야 하기 때문이다.

‘뱅크레잇 닷컴’의 수석 재정 분석가인 그렉 맥브라이드는 “ 이자율 3.5%로 모기지를 가지고 있는 사람이 피치 못한 사정이 아니고서야5.5% 이자율로 재융자를 하고 현금을 찾아 쓸 이유가 없을 것”이라고 말했다.

반면 홈에퀴티 융자를 받으면1~2%포인트 높게 받는다고 해도 전체 모기지 밸런스의 일부에만 적용되는 것이므로 훨씬 유리하다.

HELOC는 낮은 이자율을 받을 수있기는 하지만 종종 변동이므로 이자율이 올라갈 수 있는 위험성은 있다.

하지만 이 경우 역시 전체 융자금의일부만 해당되므로 전체 모기지를 재융자하는 것보다 낫다.


2. 비용

홈에퀴티 론이나 HELOC 역시 선수수료를 내야 하지만 재융자보다는훨씬 싸다.

재융자를 받을 경우에는 많은 금융회사들이 언더라이팅 과정을 거치도록 하기 때문에 그에 들어가는 비용은 고스란히 소비자의 차지가 된다.

예를 들어 주택 인스펙션 비용과변호사의 서류검토 비용을 소비자가부담해야 하고 새 타이틀 검사와 보험료 또한 소비자가 감당해야 한다.

모기지의 크기에 따라 다르지만 보통 1,000달러 이상은 들어간다. 전체적으로 재융자에 들어가는 이들 선수수료가 2,000~3,000달러는 족히된다.

반면 일부 융자회사에서는 홈에퀴티 론이나 라인오브크레딧를 할 때선 수수료를 받지 않는다. 신청서와주택 감정비 등 제반 비용은 소비자들이 내는 높은 이자율로 충당되기때문이다.


3. 시간

홈에퀴티 론 또는 HELOC는 모기지와 같은 동일한 페이먼트 스케줄로갚으면 된다. 하지만 재융자를 받게되면 페이먼트를 처음부터 다시 시작해야 한다.

30년 융자를 받아 30개월을 갚았어도 재융자를 받으면 새 융자를 받은 것이므로 처음부터 다시 30년을갚아야 한다는 것이다. 그러나 30년짜리를 15년 융자로 바꿨다면 페이먼트 횟수를 줄어들지만 매달 내야 하는 페이먼트 금액을 늘어난다.


4. 에퀴티 론 또는 라인오브크레딧을 받는 이유

홈에퀴티 론을 받는 가장 큰 이유를 생각해야 한다. 예를 들어 주택 가치를 높여주는 주택 개량비용으로사용하거나 갚기가 버거운 각종 부채 상환 등의 목적에 적합하다.

물론 꼭 필요할 때만 사용해야 한다. 홈 에퀴티를 뽑아 벤츠 승용차를산다거나 호화여행을 떠나고 누가 봐도 이해하기 힘든 불필요한 물건 구입에 사용한다면 어리석은 짓을 했다고 주변의 손가락 질 받기 딱 알맞다.

돈을 금방 써버릴 수 있지만 쓴 돈은두고두고 갚아야 한다. 홈 에퀴티를받아쓰다가 갚지 못해 집을 압류 당하는 경우도 적지 않다. 홈 에퀴티는꼭 필요할 때만 사용하는 것이 현명하다.


5. 세금 혜택

모기지처럼 많은 홈에퀴티론과HELOC는 주택 모기지 이자 세금공제의 대상이다. 이용자는 모기지 원금의 이자 10만달러까지 세금공제를받을 수 있다.


<김정섭 기자>