30년 고정 이자율이 지난해 6월 이후 최저수준을 밑돌고 있다.

전문가들의 예상을 깨고 모기지 이자율이 하락하면서 재융자 시장이 다시 불씨를 살려내고 있다.

[왜 신중해야 할까]

모기지 이자율이 다시 4.0%선을 오락가락 하고 있다. 예상을 뒤엎고 이자율이 내려가면서 재융자를 기다리는 주택 소유주들의 희망을 불씨를 되살리고 있다. 월스트릿 저널은 이자율 하락은 조만간 이자율이 올라갈 것이라는 전문가들의 예측을 벗어난 것이라면서 다시 재융자 바람이 불고 있지만 결정에 신중을 기해야 한다고 최근 보도했다.

지난 11월5일 현재 30년 평균 고정이자율은 4.08%로 지난 2013년 6월 이후 최저 수준을 유지하고 있다. 지난 9월 중순 4.29%에서 또 하락했고 올 1월3일 4.63%보다는 크게 떨어진 수치여서 전문가들조차도 놀라고 있을 정도다. 이 정도 이자율 하락이면 30년 고정 모기지 페이먼트를 수만달러 절약할 수 있고(물론 월 페이먼트를 수백달러 줄일 수 있다) 점보 모기지 융자 대출자는 더 큰 이자를 절약하게 된다.


# 이자율이 변하면 주택융자 시장이 가장 민감하게 반응한다.

이자율이 내려가면 주택융자 신청은 늘어난다. 모기지은행협회에 따르면 30년 평균 이자율이 4.06%로 하락했던 지난 10월17일 모기지 융자 신청건수는 전주에 비해 거의 12% 뛰어 올랐다. 신청건수 증가는 기존 모기지를 재융자 하려는 주택 소유주들이 늘어났기 때문으로 분석된다.

10월17일 끝난 한 주간 재융자 신청건수는 23%나 증가했다. 이는 지난 2012년 1월 이후 한주동안 가장 큰 증가세를 보인 것이다. 하지만 모기지 이자율이 최저점을 찍었던 지난 2013년 6월과 비교해서는 44% 수준에 그쳤다.

이자가 떨어지면 재융자뿐 아니라 주택 바이어들도 활기를 띠게 마련이다. 이자율 하락은 크게 오른 주택가격을 상쇄시킬 수 있어 평소에는 월 모기지 페이먼트를 감당하기 힘들 정도의 주택도 페이먼트가 줄어들어 주택 구매력이 높아지게 된다.


# 이자율 하락의 영향

우선 자신이 거주하는 지역의 이자율이 어떤지 알아본다. ‘뱅크레이트 닷컴’(Bankrate.com), ‘HSH 닷컴’(HSH.com), ‘질로우 닷컴’(Zillow.com)과 같은 모기지 비교 웹사이트에서 지역별 최상의 이자율을 비교해 찾아볼 수 있다.

300개 이상의 모기지 은행 네트웍인 ‘렌딩트리’(LendingTree)에 따르면 모기지 신청자에 적용되는 최하 이자율과 최고 이자율의 차이는 평균 0.30%포인트이다. 이 이자율 차이는 ‘렌딩트리’가 지난 3ㆍ4분기 동안 웹사이트를 통해 들어온 10만여건의 개인 모기지 샤퍼들의 이자율 문의를 분석한 것이다.

이자율 차이가 별 것 아닌 것 같이 생각되지만 실제 금액 차이는 크다.

‘HSH.com’에 따르면 40만달러 모기지를 30년 고정 이자율 4.03%로 받는다고 가정하면 대출자가 첫 10년간 내는 이자는 14만5,445달러이고 모기지 만기인 30년 동안 총 28만9,969달러를 이자로 낸다. 그러나 3.73%의 이자로 돈을 빌렸다면 30년 동안은 26만5,253.292만에 그친다. 이자를 2만5,000달러가량 절약할 수 있다.

물론 이자율 결정은 신청자의 크레딧 점수나 다운페이먼트 액수, 빌리는 금액과 같은 다양한 요인들이 복합적으로 적용돼 결정된다.

예를 들어 보스턴에 살고 있는 신청자의 FICO 크레딧 점수는 740점 이상이라고 가정해 보자. 20만달러 다운페이먼트를 하고 40만달러를 30년 고정 모기지 이자율로 모기지 융자를 신청했다면 10월 말 현재 온라인 ‘AimLoan.com’에서 3.75% 이자율로 대출 받을 수 있고 토론토-도미니온 뱅크 산하인 TD 뱅크에서는 4.06%로 받을 수 있다.

어떤 융자은행은 은행에 세이빙 어카운트나 브로커 어카운티와 같은 계좌를 가지고 있는 신청자들에게 디스카운티 요율을 적용해 주기도 한다. 예를 들어 시티그룹은 1~4만9,999.99달러의 디포짓 또는 투자계좌를 개설한 은행 고객에는 크로징 코스트에서 500달러를 깎아주고 더 많은 돈을 예치시킨 고객에게는 더 큰 할인혜택을 제공해 주고 있다.

은행계좌에 25만달러 이상 예치 고객에게는 모기지 이자율에서 0.13~0.25%포인트 할인해주고 있다. 시티뿐 아니라 기타 주요 은행들 역시 비슷한 혜택을 제공해 준다.


# 재융자 신중 기해야

이자율이 내려간다고 해서 모든 사람들이 혜택을 받는 것은 아니다. 월 페이먼트가 얼마가 되는지 또 이 페이먼트를 감당할 수 있는지부터 생각해서 재융자를 하든, 주택을 구입하든 결정해야 한다.

‘HSH.com’의 키스 검빙어 부대표는 재융자를 고려하는 주택 소유주들이라면 현재 가지고 있는 이자율과 요즘의 이자율의 차이가 최소 1%포인트 이상은 나야 재융자 효과를 정확하게 볼 수 있다고 조언했다.

새로 받는 재융자 이자율로 인해 낮아지는 월 페이먼트가 새 융자를 받게 될 때 소용되는 비용을 충분히 감당할 수 있어야 재융자의 의미가 있다는 것이다. 검빙어 부대표는 융자에 소용되는 크로징 비용은 대략 융자금의 2%정도 된다고 말했다. 재융자를 받을 경우 오랫동안 주택을 소유하고 있어야지 융자에 들어간 비용을 뽑을 수 있다.

2011년 30년 고정 이자율 5.09%로 40만달러 모기지를 받았던 사람이 지금 다시 30년 고정 이자율로 재융자를 받는다고 가정하면 현재 남은 모기지 밸런스는 37만7,188달러이고 이 금액에 대한 크로징 비용으로 7,544달러를 내야 한다.

재융자로 받는 모기지 고정 이자율이 4.03%라면 월 페이먼트는 1,807달러가 되므로 이 재융자 신청자는 원래 모기지 페이먼트보다 362달러를 줄일 수 있게 된다. 따라서 대출자가 크로징 비용 7,000여달러를 상쇄시키려면 최소 21개월은 주택을 가지고 있어야 한다는 것이다. 다시 말해 조만간 집을 팔 생각이라면 이자율이 낮아진다고 해서 재융자를 받으면 손해라는 뜻이다.


# 재융자 또는 에퀴티론

주택에서 에퀴티를 뽑고 싶은 사람들은 ‘현금인출 재융자’을 선택할 것인지 홈-에퀴티 라인오브크레딧(HELOC)이나 홈 에퀴티 융자를 받을 것인지를 신중하게 선택해야 한다.

일반적으로 현금인출 재융자의 이자율은 홈 에퀴티 융자보다는 낮다. 현금인출 재융자는 재융자를 하면서 실제 갚아야 하는 모기지보다 돈을 더 많이 빌리는 것을 말한다. 다른 부채가 많을 경우 재융자를 통해 현금을 인출해 부채를 탕감하는 방법으로 종종 사용한다.

하지만 홈 에퀴티 융자는 모기지와는 별도로 에퀴티에서 필요한 금액을 빌려 사용하는 것이므로 2차 융자를 받는 것이다. 따라서 현금인출 재융자는 현 모기지 이자율로 받을 수 있지만 에퀴티 융자는 2차 융자이므로 이보다 높은 이자율이 적용된다. HELOC과 홈에퀴티 융자는 올 9월 현재 각각 5.11%와 6.26%를 기록하고 있다.

하지만 이자율로만 판단해 유ㆍ불리를 판단할 수는 없다. 이자율이 높기는 하지만 융자기간에 내게 되는 총 이자를 따져보면 상대적으로 현금인출 재융자보다 적다. 홈 에퀴티 상품의 전체 이자액은 융자기간이 짧아 훨씬 적고 재융자의 크로징 비용은 홈 에퀴티 융자보다 높다.


<김정섭 기자>