내 집 마련의 꿈을 가진 한인들에게 부동산만큼 큰 관심사는 없을 것이다. 또한 재산 증식에 관심 있는 이들에게는 역시 부동산처럼 효과적인 투자처는 없을 것이다. 그러나 주택 구입이나 상업용 부동산 투자에 뛰어들려 해도 누구 말을 믿어야 할지, 어느 장단에 춤을 춰야 할지 난감하기만 하다. 그래서 워싱턴 지역의 내로라하는 부동산 전문가 5인을 초빙해‘거품’을 뺀 솔직 토크를 해봤다. 이들이 들려주는 2016년 워싱턴 지역 부동산 시장의 동향과 전망, 그리고 주택구입과 상업용 건물 투자의 팁을 소개한다.

좌담회 참석자
김연환 메릴랜드 프로 리얼티 대표
승경호 워싱턴뉴스타부동산 탑 에이전트
정수정 워싱턴한인부동산협회 회장
재노 오 KELLER WILLIAMS 부동산, 북VA 부동산협회 코리안포럼의장
최태은 SILVER LINE 부동산&투자, 북VA 부동산협회 이사

이미 셀러스 마켓으로 전환…실수요자 구매 시작
‘물건’ 제대로 보는 공부해야 주위말에 현혹 안돼
실버타운 인기…타이슨스와 실버라인 역세권 주목

-미국 부동산시장은 비교적 활발한데 한인 부동산 시장은 유달리 고전하고 있다고들 한다. 특별한 이유가 있나?
▲김연환: 부동산 경기는 좋다. 관심 있는 분들이나 상담도 늘고 있음을 피부로 느낀다. 다만 한인들의 경우 융자가 문제다. 스몰 비즈니스 하는 한인들이 많은데 인컴 보고가 제대로 안 된 케이스들이 있어 융자가 잘 안 되는 고충이 있다.

▲승경호: 여기엔 이유가 있다. 1세대 부모들은 수십 년 전에 이민 오셔서 자식들 키우느라 옆이나 뒤도 돌아보지 않고 일하셨다. 자신을 계발시키고 자신에 투자하는 시간과 기회가 없다보니 세상이 어떻게 돌아가는지 잘 모르고 비즈니스도 옛날 방식만 고집들 하신다. 이젠 변해야 산다.

-금리 인상 여파로 부동산 시장이 위축될 것이란 전망들이 있었는데 오히려 모기지 이자율이 내려가는 기현상을 보이고 있다. 부동산계에 훈풍이 부는데 일선에서 피부로 느끼는 시장 상황은 어떤가.

▲정수정: 구입 문의들이 늘고 특히 한인 고객들 자녀들의 문의가 늘고 있다. 한인들은 자칫 한인 마켓만 보기 쉬운데 워싱턴 전체 부동산 시장을 봐야 한다. 그래야 집을 살 때 깜짝 놀라지 않는다. 부동산 경기가 안 좋다고 주위에서 듣다가 막상 시장의 활기를 직접 느껴보면 대부분 놀란다.

▲재노 오: 2006년 폭락 사태 이후 부동산 주기 곡선을 보면 지금이 정점이다. 노던 버지니아의 경우 인구가 8.7% 증가하고 타이슨스 개발이 크게 일어나 집값이 떨어지지 않을 것이라고 본다. 커머셜도 다 좋다. 은행 금리도 아직 1%로 낮은 편이다. 집값이 예전만큼 급격히 오르지 않는 건 정상 마켓으로 돌아온 것으로 봐야 한다. 시장은 지금 셀러 마켓으로 전환됐다. 그 변화를 잘 읽어야 한다.
▲김연환: 부동산 경기도 전국적인 현상과 우리가 사는 워싱턴 지역 상황을 구분해서 봐야 한다. 워싱턴 지역은 매년 조금씩 좋아져 왔다. 임금은 오르고 이자는 더 안 오른다고 하니 상담이 많이 온다. 이자 오르기 전에 빨리 사야 되는 것 아니냐면서 말이다.

▲최태은: 한인들을 만나면 늘 물어보신다. “좋은 집 있어요?” “집값 어때요?”. 내 대답은 늘 “좋습니다”다. 2000년대 초중반 부동산 열풍은 아마추어 투자가들이 불러일으킨 거다. 거품이 꺼졌다는 2008년에서 2011년까지 나는 오히려 가장 ‘경기’가 좋았다. 프로 투자가들은 주택 값이 바닥을 치자 외곽지역부터 막 사기 시작했다. 그리고 렌트를 줬는데 이것저것 빼고도 집 한 채에 월 몇 백 달러씩 남았다. 2011년부터 다시 집이 필요한 사람들이 구매를 시작했다.

-한인들의 체감 경기와 실제 부동산 경기가 다르다는 것인데 올해 집값이 어느 정도 오를 것으로 보나?
▲정수정: 노던 버지니아 매거진의 통계를 보니 지난 3개월 간 부동산 마켓은 확실히 빨라졌다. 인벤토리(부동산 물량)가 없어지고 가장 인기 있는 40-50만 불대는 작년에 비해 공급이 부족한 상황이다. 인벤토리가 없어 안 팔리던 집들도 잘 나간다.

-부동산 시장 트렌드도 매년 바뀌고 있다. 한인 고객들이 부동산 매매를 하면서 아쉬운 점이나 꼭 알아두어야 할 게 있다면?
▲김연환: 메릴랜드는 버지니아와 달리 그동안 차압 등 은행들이 갖고 있던 집들이 이제 시장에 나오기 시작했다. 숏 세일과 뱅크 온 집들이 요새 눈에 띨 정도로 관심을 모으고 있다. 그간 집세를 안 내고 사시는 분들은 빨리 숏 세일을 하는 게 좋다. 은행 가격과 실제 주택 가격 사이의 차이에 대한 세금이 올해 말까지 연장됐다. 내년부터는 세금 감면 혜택이 없어질 수도 있다. 버지니아도 마찬가지다.
▲재노 오: 부동산 매매를 할 때는 관점을 바꿔야 한다. 정말 좋은 물건은 드물다. 그렇기에 로케이션과 렌트 인컴 중에서 하나를 선택하길 권하고 싶다.
▲최태은: 한인 마켓만 보지 말고 주류마켓을, 전체를 보길 권한다. 그리고 모임 같은데서 얻는 정보보다 주나 카운티의 정치 흐름을 파악해두는 것도 부동산 경기와 시장 변화를 아는데 큰 도움이 된다.
또 제발 ‘카더라 통신’은 믿지 않았으면 좋겠다. 소비자도 공부하고 제대로 준비해야 한다. 특히 TV 광고에 현혹되지 말고 온라인 부동산 사이트에도 정확하지 않은 정보가 많다. 과신하지 않았으면 좋겠다. 질로우나 리얼즈 닷컴 같은 경우가 대표적이다.
▲정수정: 맞다. 셀러들도 부동산 사이트를 보고 집값을 맹신하는 경우가 많다. 과장되거나 정확하지 않는 사이트들을 조심해야 한다. 당장 눈앞의 집값을 보지 말고 롱텀으로 보고 형편껏 사는 게 좋다. 부동산을 겜블링(도박) 식으로 여기지 말고 장기적으로 보고 무리하지 말고 필요할 때 산다는 마음가짐이 중요하다.

-은퇴를 앞둔 분들은 살던 집을 어떻게 할지 고민들을 많이 한다.
▲김연환: 은퇴하는 분들이 실버타운이나 더 작은 집으로 이사 가려는 분들이 많다. 은퇴하면 인컴이 줄게 되지만 실버타운은 베네핏이 많고 여유 있는 생활이 가능해 권하고 싶다.
▲정수정: 얼마 전 소방관 하신 분이 연락이 왔다. 7만 달러 연봉을 받았는데 곧 은퇴해 수입이 없어지니 집을 작은 데로 옮겨야 되나 고민이 생기신 거다. 세금도 내야하고…. 그래서 페어팩스 카운티의 만 65세 이상 시니어들에게 주어지는 주택세 감면 제도를 설명해 드렸다. 은퇴자들은 전문 에이전트들에게 상의하면 각종 제도적 혜택을 볼 수 있다.

-주택이나 상업용 투자에 관심 있는 한인들에게 추천하고 싶은 지역이나 상품이 있다면?
▲재노 오: 주목할 만한 변화는 역시 타이슨스 코너다. 날로 스카이라인이 달라지고 있는데 인구가 계속 유입되는 등 이제 시작이라 할 수 있다. 특히 실버라인 주위에 많은 건물들이 들어섰는데 ‘캐피탈 원’ 근처와 맥클린 인근에 호텔 등이 개발되고 있다. 각 역마다 아파트들도 들어서는 중이다.
폴스처치도 한창 개발 중이다. 타이슨스에서 폴스처치까지 넓혀지고 세븐코너까지 확장되고 있다. 집값에 영향을 미칠 것으로 전망된다. 맥클린은 새 개발부지가 적어 기존의 80만불짜리 집을 부셔서 새로 지으면 250만불은 받을 수 있을 것이다.
▲정수정: 페어팩스 카운티가 비싸니 요즘 버지니아의 라우든 카운티가 주목받고 있다. 특히 요즘 개발된 ‘다우슨 코너(Dawson Corner)’는 원 레벨의 3천 스퀘어 피트 크기의 싱글 홈 스타일로 50만불 대라 가격도 적당하고 잘 꾸며져 추천하고 싶다.
▲김연환: 상업용 건물 투자를 원하는 분들이 많다. 상업용 물건은 1년에 한두 개 좋은 게 나올까 말까다. 괜찮은 물건 찾기가 힘들다. 그러니 물건이 나왔을 때 귀가 얇아 주위사람들 말에 오락가락하다 놓치는 경우가 많다. 손해 보지 않으려면 고객도 판단을 할 수 있게끔 공부를 해야 한다. 또 전문가 한명을 정해 지속적인 관계를 맺어 상담하는 것도 중요하다.
▲최태은: 타이슨스와 메리필드, 레스턴 타운센터, 폴스처치 그리고 점점 확장되는 실버 라인의 역세권에 관심을 두라고 권한다.
▲승경호: 주류사회 에이전트들과 거래해 보신 분들은 알겠지만 한인 부동산 에이전트들만큼 꼼꼼하고 까다롭게 봐주는 데는 없다.