상업용이나 투자용 부동산 구입을 고려하고 있다면 머리가 복잡하게 마련이다. 큰 돈이 들어가는데 혹시 금융위기 같은 대형 악재가 생기지는 않을지, 어떤 부동산을 사는 것이 유리할지, 법적으로 문제될 것은 없는지, 세금은 어떻게 아낄 수 있는지 등등 궁금증이 넘친다. 이런 정보의 갈증을 해소시켜 준 세미나가 지난 29일 LA 한인타운에서 개최돼 관심을 끌었다. 한미택스연구포럼이 이날 JJ 그랜드 호텔에서 주최한 세미나에는 120여명이 참석해 부동산시장 진단과 전망, 투자 때 주의해야 할 함정, 절세방안에 대해 경청했다.

■16~19년 부동산 사이클“, 절반가량 왔다”
코러스 부동산의 마크 홍 대표는 지금이 사이클상 조정기의 문턱이라고 진단했다. 부동산 경기 사이클은 1973~2008년 총 35년간 각각 16년과 19년을 주기로 움직였다. 그리고 2008년 이후 현재까지 8년이 지난 지금은 그간 호황기를 서서히 접는 시점이라는 것이다.

홍 대표는 “16~19년 주기는 조정기까지 포함한 완벽한 사이클을 의미하는 것으로 현재 8년차라는 시점은 서서히 조정을 대비해야 할때”라며 “9월 금리 인상설을 비롯해 은행권의 부동산 개발 속도조절, IT 기술의 발달 등이 시그널”이라고 말했다.

홍 대표는 경기 변동기 투자 대안으로서 ‘싱글 테넌트 트리플넷’을 제시했다. 한 상가 또는 한 회사가 모든 건물을 사용하며 재산세, 보험,관리와 보수까지 책임지는 형태다.

단일 테넌트가 장기 리스하는 식으로 투자 위험이 적고, 직접 관리할 필요가 없으며, 세금혜택이 우수하고, 동종자산 교환을 의미하는‘1031 익스체인지’가 용이하다는 장점이 있다.

홍 대표는 “이용료를 받는 오너십 방식이 가장 유리하고 여의치 않다면 부지를 소유하면서 이를 리스해주는 방식도 가능하지만 리스할 권리만 소유하는 것은 절대 피해야 한다”며 “실제 오너와 테넌트의 중간에 끼여서 본인의 캐시 플로우만 나빠질 위험이 크다”고 조언했다.

■부동산 투자 때 주의할 함정들
법적분쟁의 소지가 될 수 있는 5가지 함정은 이앤홍 법무법인의 피터 이 대표 변호사가 소개했다.

첫 번째는 불분명한 브로커와의 관계로 부동산과 관련된 모든 계약은 구두가 아닌 서면으로 해야 한다. 일례로 커미션을 주는 타이밍은 통상 원하는 오퍼를 받은 뒤 셀러가 브로커에게 줄 의무가 있고 또는 셀러가 리스팅을 중단시켜도 지불토록 광범위하게 정해져 있는데 미리 인지하고 협의해서 사인하기 전 수정할 수 있다.

두 번째는 매입 이후 소유권 이전이다. 통상 개인이 매입한 뒤 절세 등을 위해 회사나 LLC(유한책임회사) 등으로 명의를 이전하는경우가 많은데 클로징하기 전에 이전을 마치는 것이 안전하다. 클로징한 이후에는 단 하루라도 개인명의로 된 흔적이 있다면 개인적으로도 소송을 당하거나 융자계약을 위반했다고 은행으로부터 공격을 받을 수 있다.

세 번째는 매물에 대한 조사인 ‘듀 딜리전스’ (due diligence)로 특히 분쟁이 많은 것이 기존 테넌트와의 마찰이다. 먼저한 진술을 이후에 번복할 수 없다는 법적 확인서인 에스토펠(estoppel)을 받길 권한이 변호사는 “기존 테넌트로부터 임대기간과 렌트, 옵션 등을 재확인해 사인을 받아 이후 테넌트가 말을 바꾸거나 떠난 셀러가 확인해주지 않을 경우에 대비해야 한다”고말했다.

네 번째와 다섯 번째는 타이틀보험과 환경문제로 꼽혔다. 타이틀 리포트 상 특히 섹션B에 실리는 ‘계약, 조건과 제약’ (CC&Rs)은 각종 금지내용이 적혀 있어 꼼꼼한 검토가 필요하다. 환경문제는 종합환경대응배상책임법(CERCLA)에 따라 오너에게 광범위하고 전적으로 책임을 지우기 때문에 환경전문가를 고용해 정확한 리포트를 작성해 검토하고 공업지대, 개스 스테이션, 자동차 정비소, 지상이나 지하의 저장시설, 드라이클리너 등이 사용된 곳은 특히 주의해야 한다.

■부동산 매각 방법에 따른 세금혜택
포럼 대표인 저스틴 주 HJS 회계법인 대표는 “주거용은 홈오너 면제로, 투자용은 1031 익스체인지로 세금절약이 가능하다”며 “여기에 원가분리(cost segregation) 등도 절세의 방법으로 도전해 볼 수 있다”고 말했다.

실제 집 소유주가 직접 2년 이상 살았다면 25만달러, 부부인 경우 50만달러까지 양도소득세를 면제받을 수 있다. 여기서 2년은 지난 5년 중 살았던 기간을 모두 합해서 인정해준다.

1031 익스체인지는 투자용 부동산을 매각하고 180일 이내에 더 비싸거나 동일한 가격의 부동산을 매입하면 양도소득세 납부를 연기할수 있게 해 준다. 횟수와 금액에 제한이 없고 해당 부동산을 유산으로 상속하면 그동안 연기해 온 양도소득세와 감가상각 혜택에 관한 세금이 사라지는 장점까지 갖췄다.

주 대표는 “여기에도 일종의 ‘루프홀’이 있는데 예컨대 최초 100만달러 부동산에 대해 1031을 반복해서 가치가 400만달러 정도로 오른 뒤에는 매각해서 그동안 미뤄온 양도소득세 등을 내지 말고 차라리 상속하는 편이 유리하다”며 “상속 재산의 가치가 545만달러 이상이면 상속세를 매기는데 이를 피할 적법한 방법”이라고 말했다.

원가분리는 세금공제를 받을 수 있는 감가상각의 요건이 상업용 부동산의 경우, 39년으로 제한된 제약을 해결하기 위해 나온 방법이다. 부동산의 구성요소 중 동산을 분리해서 가속 감가상각하는 방식으로 간혹 국세청이 문제로 삼기도하지만 세무전문가와 감사 지침서등을 놓고 상의해서 추진한다면 좋은 결과를 얻을 수 있다.

<류정일 기자>