에스크로의 정의를 가장 간단히 내린다면 “제3자”이다. 부동산 매매가 계약되면 주택을 구입하는 buyer와 주택을 파는 seller가 계약서와 계약금을 제3자인 에스크로 회사에 맡긴다. 이는 모든 서류 적이나 법적인 계약 부분이 다 이행 되었을 때 에스크로에서 buyer로부터 모든 자금을 받아서 seller에게 전해주고 동시에 seller에게로부터 집 소유권을 buyer로 이체 시켜 주는 역할을 한다. 에스크로는 buyer나 seller의 어느 누구를 위해서 일을 해주는 것이 아니라 제3자로써의 역할을 해 주는 것이다. 그렇기 때문에 만의 하나 계약이 중도에 깨지더라도 buyer와 seller 모두 동의 하에만 계약금 및 다른 서류들을 취소하거나 환불해 줄수가 있는 것이다.

에스크로에서 하는 일들은 여러가지가 있다. 예를 들면, 융자 서류를 은행으로 부터 받아서 buyer들의 서명 및 공증을 하는 것, 계약서에 나와 있는 조건들이 다 이루어졌는지 확인 여부, 융자를 받는데 있어서 모든 필요한 서류가 준비 되었는지 확인 여부, 은행과 buyer로부터 자금을 받아서 seller에게로의 전달, 그리고 가장 중요한 임무의 하나는 소유권 보험(title insurance)을 Buyer에게 제공하는 것이다. 소유권 보험이라 함은 주택을 구입한 후 만일 누군가가 나타나서 그 주택이 본인의 것이라고 주자을 한다거나, 어떤 건축회사에서 내가 모르는 빚이 그 주택에 있다고 페이먼트를 요구하는 등 소유권에 문제가 생기면 Title Insurance 회사에서 에스크로 회사를 통해서 그것을 해결해 줄 것이다.

소유권 보험(Title Insurance)에 관해서 좀더 자세히 알아보자. 이 소유권 보험이란 집을 사고 팔때 명의 이전시 생길 수 있는 여러가지 문제들에 대한 보험을 말한다. 집의 소유권을 Title이라고 부르는데 소유권에 문제가 생겼을때 표현을 Cloud in title 이라고 말합니다. 그야 말로 직역을 하면 소유권에 구름이 꼈다 또는 흐려졌다는 표현이다. 이렇게 소유권에 문제가 생겼을 때에 해결해 주는곳이 에스크로를 통한 Title Insurance 회사이고 이를 위해 손님이 드는 것이 Title insurance 소유권 보험인 것이다.

이 보험은 집의 화재 보험처럼 매년 드는 것이 아니고 집을 살때와 재융자를 할 때에만 사는 보험으로써 집 주인을 보호하는 보험(CLTA Owner’s Policy)과 은행(Lender)를 보호하는 보험(Alta Lender’s Policy)이 따로 있다. 그래서 현찰로 집을 구할 경우 은행이 개입되지 않기 때문에 은행을보호하는 보험은 필요가 없고, 집 주인을 보호하는 보험은 선택 사항이 되는 것이다. 이 보험의 비용을 누가 지불하게 되는지는 카운티마다 약간씩 틀리다. 어떤 카운티에서는 관습적으로 집 주인을 보호하는 Owner’s Policy를 지불해 주는 경우도 많다.

이 외에도 에스크로는 은행(Lender)과도 융자 자금을 받는 과정에서 같이 일을 하여야 하고, 일반적으로 buyer나 seller 쪽 Agent들이 에스크로 회사를 정하게 된다. 주택 매매 계약이 성립이 되면 에스크로가 제일 먼저 성립이 되어서 그것을 에스크로를 연다(Open escrow)라고 하고 융자가 대출되고 모든 조건이 만족 되어서 소유권이 이체, 등기 될 시점을 에스크로를 닫는다(close escrow)라고 말한다. 참고로 다른 주에서는 에스크로의 역할을 변호사들이 하기도 한다.

(408)202-555

<김은미, Loan Officer, Mortgage World>