우리는 평생 몇 번이나 상업용 부동산을 살까?보통은 손가락으로 꼽을 정도일 것이다.자주 있지 않은 일이면서도 아주 신중하게 결정해야 할 중요한 일이다.

상업용부동산이란 일반적으로 월세수입(렌탈 인컴)을 받는 4가구 이상의 주거용 건물이나 상업용 부동산으로, 부동산 소유주가 그 부동산에서 직접 비즈니스를 하는 경우도 포함된다.이런 부동산을살 때 필요한 융자를 어떻게 잘 받을 수 있는지살펴보자.

상업용 융자는 융자 종류에 따라서 SBA 융자와 일반 상업용 융자로 크게 나눌 수 있다.
먼저 SBA 융자는 미 정부기관인 SBA가 융자 보증을 해 주는 프로그램이다.

스몰 비즈니스를 하는 분들에게 비록 담보물이 없는 경우에도 은행이 원활하게 융자를 해 줄 수 있도록 지원하는 것인데,그 대신 SBA가 따로 보증료를 받는다.보통 매입가격의 10%에서 25% 이상만 다운 페인먼트를 하면 융자가 가능하다.

적은 다운 페이먼트로 융자를 받을 수 있어서 좋지만,투자용인 경우에는 안되고 본인이 직접 그곳에서 비즈니스를 해야한다.전체 건물면적의 51% 이상 본인의 비즈니스에 사용한다면,나머지 49%까지의 공간을 리스 (Lease)로 주고 렌탈 인컴을 받을 수 있다.융자기간은 비즈니스만의 경우엔 보통 5년부터 10년안에 모두 갚아야 하고,건물인 경우엔 대부분 25년 분할상환이 가능하다.

일반 상업용 융자(Commercial Loan)는 SBA융자가 제외한 모든 상업용 융자를 말한다. 본인의 비즈니스 목적인 경우는 물론이고,렌탈 인컴을 목적으로 한 투자용의 경우에도 일반 상업용 융자를 받을 수 있는데 최소 25%부터 40%까지는 다운페이를 해야 한다.융자기간은 15년, 20년, 25년 혹은30년 분할 상환도 가능하다.

일반 상업용 융자는 빌딩을 어떻게 사용하느냐 하는 비즈니스 종류에 따라 융자조건이 달라진다.창고형 웨어하우스 혹은 오피스, 리테일 샵인 경우엔 최소 25%에서 35% 이상 다운페이를 하면 된다.그러나 레스토랑은 최소 40% 이상 다운페이를 해야한다.왜냐하면 돈을 빌려주는 렌더 입장에서 볼 때, 건물의 원형을 크게 바꾸거나 특별한 목적으로만 사용할 수 있도록 하는 경우에는그다음의 세입자나 혹은 그다음 건물을 사려는 바이어가 제한될 수밖에 없다는 점을 고려하는 것이다.아니면 다시 원상복구를 해야하는데 또 추가 비용부담이 들기 때문인데,항상 은행은 만약의 상황에서 담보로 잡은 건물을 처분해서 융자금을얼마나 회수할 수 있느냐를 따지기 때문이다.

이렇게 어떤 부동산을 사서 어떻게 이용할지에 따라서 융자가 다 달라지므로, 결정하기 전에 융자전문가와 사전에 미리 상의를 하는 것이 훨씬 좋은 방법이다.융자 기간이나 금리,필요한 융자금액,자신의 크레딧 점수와 인컴 등의 여러 사항을 다 함께 고려해서 가장 유리한 결정을 해야 하기 때문이다.또 호텔이나쇼핑몰,아파트,주유소, 자동차 판매, 세차장, 바디 샵,식당, 의료시설 등에 따라 은행이 선호하거나 까다롭게 따지는 업종이 다 다를 수가 있다.

다운 페이먼트를 할 여유 자금이 넉넉하게 은행에 있다면 다양한 투자용 건물을 살 수 있고,렌탈 인컴과 건물가격 상승을 기대해 볼 수 있다.다운 페이먼트할 자금이 충분히 준비되지 않았다면,건물을 사든 비즈니스만이든 자신이 직접 건물에 들어가서 비즈니스를 운영하는 SBA 융자를 선택하면 된다.

비즈니스를 하는 기본적인 이유는 이익을 내고 돈을 벌기 위한 것인데, 100% 자기자금으로만 하는 것이 아니라면융자를 잘 활용하는 것이 무척 중요하다.그렇게 해야 지렛대 효과로 적은 자금을 투입해서 상대적으로 큰 수익을 기대할 수 있다.물론 경기가 나쁠 때도 충분히 감당할 수 있는 범위에서 돈을 빌려야 하는 것이 기본임은 잊지 말아야 한다.

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<토니 박 융자 / 모기지 월드>