모기지 보험이란 보통 다운 페이먼트를 20% 미만을 하고 주택구입 융자를 신청하는 경우 들어야 하는 보험으로 융자 신청인이 모기지 페이먼트를 못 내게 될 경우 발생되는 은행의 손해를 보전해 주는 보험이다.

일반융자의 경우 다운페이먼트가 20% 미만인 경우에는 융자를 받기위해서 모기지 보험을 들어야 하는데 보험료는 융자금액의 일정비율로 정해진 연보험율을 적용해서 매달 지불하게 된다. 보험율은 LTV (가격대비 융자비율), 크레딧 점수, 융자기간 (15년, 30년등) 에 따라서 달라지게 된다. 보험료율은 은행에 따라 다르지만, 보험료율에 영향을 주는 각각의 조건에 따라 0.18% ~ 2.25% 정도로 나뉘어져 있다.

이때 보험료를 지불하는 방식에는 LPMI (Lender Paid Mortgage Insurance ) 와 BPMI (Borrower Paid Mortgage Insurance) 의 두가지가 있다. LPMI 란 은행에서 모기지 보험료를 내주는 방식으로 이 경우에는 은행에서 내는 보험료가 이자율에 적용되어서 이자율이 높아지게 된다. BPMI는 융자 신청인이 모기지 페이먼트 (원금,이자) 외에 따로 모기지 보험을 내는 방식을 말한다. 은행의 규정에 따라 차이는 있을 수 있지만 일정기간이 지나서 집의 가격이 상승하여 집의 에쿼티가 20%이상이 되면 은행에 모기지 보험 취소를 요청할 수 있다. 그렇지만 이는 BPMI방식 , 즉 따로 보험료를 내고 있을 경우에만 해당하며 이자율을 올리는 방식으로 모기지 보험료를 내고 있는 경우에는 재융자를 통해서만 모기지 보험을 취소할 수 있다.

반면 FHA 융자신청시 내야 하는 모기지 보험은 일반융자시 내야 하는 보험과는 차이가 있다. FHA 융자의 경우에는 매달 내는 보험료 이외에 융자가 끝나는 시점에 한번 내야하는 Upfront Mortgage Insurance Premium (UFMIP) 이 있다. 이는 융자금액의 1.75% 에 해당하는 금액으로 보험료가 부담스럽다면 융자금액에 UFMIP를 포함해서 융자를 받는 것도 가능하다. 매달 내야하는 보험료는 크레딧 점수를 고려하는 일반융자 보험료와는 달리 융자기간, 즉 15년 이상인지 아닌지, 융자금액이 어느정도인지 (679,650달러 이상인지 미만인지- 산타클라라 키운티 경우) 그리고 LTV비율에 따라서 보험료의 차이가 있다. 보험료는 각각의 조건에 따라 0.45% 부터 1.05% 로 나눠져 있다.

FHA 융자의 경우 집의 가격이 상승하여 20%이상 에쿼티가 생겼다 하더라도 바로 모기지 보험을 취소할 수 없다. LTV 가 90% 이하인 경우에는 11년동안 모기지 이자율을 내야 하고, LTV가 90%가 넘는 경우에는 융자가 끝나는 기간 즉 15년 융자라면 15년동안 30년인 경우에는 30년동안 모기지 보험료를 내야 한다. 따라서 시간이 지나서 집 가격 상승으로 인해 에쿼티가 20%이상 생겼다면 일반 재융자를 통해서 매달 내는 페이먼트를 줄이는 방안을 고려해야 한다.

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<김현수/모기지 월드>