한치 앞도 모르는 것이 인생이다. 그럼에도 앞 다투어 미래를 전망하는 것이 경제다. 특히 부동산 시장은 다양한 지표를 바탕으로 저마다의 전망을 내놓고 있다. 나비의 날갯짓이 큰 파장을 일으키듯 그렇게 사소한 사건이 불확실한 미래에 변수가 되기도 한다. 팬데믹에도 불구하고 때 아닌 호황을 누렸던 부동산 시장이 최근 급격히 얼어붙고 있다고 한다. 지나치게 뜨거웠던 열기에 비해 상대적으로 느껴지는 것 일수도 있지만 현장의 반응은 심각하다. 여전히 높은 부동산 가격, 두배 이상 급등한 이자율 등 바이어들이 자취를 감추고 있다고 우려한다. 그린웨이펀딩그룹 배준원 부사장은 “불확실한 미래에 대비해 미리 준비할 필요가 있다”고 당부하며 “감당할 수 있는 페이먼트를 유지하는 것이 중요하고 기회는 언제든 다시온다”고 강조했다.
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- 돌아선 바이어들은 언제 다시 돌아올까
▲ 전통적으로 부동산 시장은 봄에 호황을 누리기 마련이지만 올해는 달랐다. 대부분 작년부터 주택구입을 위해 움직였던 바이어들로 신규 고객은 거의 없었다. 내려올 줄 모르는 부동산 가격은 물론 치솟은 이자율도 부담이 되기 때문이다.
이미 살 수 있는 사람들은 다 샀고 나머지는 렌트로 돌아섰지만 연말이나 내년초에 이자율이 4% 초반 정도에서 안정되고 부동산 가격도 전년대비 10% 정도 내려간다면 바이어들이 다시 돌아올 것으로 예상된다.

- 최근 부동산 시장의 변화는
▲ 불과 7~8개월 사이에 모기지 이자율이 두 배 이상 폭등하는 일이 발생했다. 역대급 초저금리를 경험했던 사람들에게는 충격이 아닐 수 없지만 지난 6월 정점을 찍고 이제는 그 충격의 여파에서 조금씩 빠져나오고 있는 모습이다. 올해 말까지 4% 초를 유지할 것으로 예상되는 만큼 앞으로 이자율 보다는 경기 침체에 대한 대비, 페이먼트를 줄이는 노력이 필요할 것이다.

- 융자 심사는 더 까다로워졌나
▲ 부동산 거품론에 대한 우려에도 불구하고 시장이 견고하게 유지될 수 있는 배경 가운데 하나는 까다로운 융자 심사 덕분이기도 하다. 은행들이 소득과 부채 비율을 더욱 엄격하게 심사했기 때문이다. 부동산 가격 상승에 따라 더 많은 돈을 빌려줘야 하는 만큼 융자 조건은 더 까다로워 질 수밖에 없었다.
그러나 은행들은 여전히 낮은 다운 페이먼트 상품은 물론 소득과 부채 비율을 조정해주는 등 다양한 상품을 제공하고 있다. 때문에 비정상적으로 치열했던 오퍼경쟁에서 소외될 수밖에 없었던, 다운 페이먼트가 부족했던 바이어들에게는 오히려 기회가 되고 있다.

- 캐시 아웃의 장점은
▲ 이제 재융자는 거의 없다고 보는 것이 맞지만 여전히 15% 정도의 고객은 재융자를 문의한다. 이 가운데 95%는 캐시 아웃(cash out)으로 현금을 확보하려 한다. 불확실한 미래에 대비해 유동 자금을 확보하려는 이유도 있지만 대부분 크레딧 카드 빚을 갚기 위해서다.
기준금리 인상이 바로 반영되는 카드 빚은 모기지 이자율과 비교하면 엄청난 비용을 지불하기 때문에 주택 모기지에 카드 빚을 더해 재융자를 받아 보다 낮은 이자율로 부채를 일원화하는 것은 현명한 경제활동이 아닐 수 없다.

-적정 융자 규모는
▲ 모기지 페이먼트는 소득의 절반이 넘지 않는 것이 원칙이다. 전통적으로 33%가 적당하다고 하지만 한인들은 대부분 무리해서 주택을 구입한다. 그 만큼 주택을 보는 눈이 높아졌기 때문이다. 주택 구입은 아메리칸 드림의 상징이기도 하고 결코 포기할 수 없는 자존심이기도 하다.
그러나 주변을 의식해 무리하게 융자를 받는 분들을 보면 안타깝고 걱정스럽기도 하다. 주변에 휘둘려 무리하다보면 나중에 큰 빚에 허덕이게 된다. 기회는 언제든 다시 온다. 충분히 감당할 수 있는 눈높이로 차근차근 꿈을 향해 나아가시길 바란다.

<유제원 기자>