
켈리 김 드림 부동산
부동산을 어떻게 등기하느냐는 단순한 형식 문제가 아닙니다. 사망 시 재산이 누구에게, 어떤 절차를 거쳐 넘어가는지, 채권자가 언제까지 손을 뻗칠 수 있는지, 심지어 세금 부담까지 결정합니다. 캘리포니아에서 많이 쓰이는 여섯 가지 방식 Community Property, Community Property with Right of Survivorship, Joint Tenancy, Tenancy in Common, Partnership, 그리고 Trust 를 핵심만 뽑아 정리해 보았습니다.
먼저, Community Property는 법적 부부나 등록된 Domestic 파트너가 동일 지분으로 소유하는 형태입니다. 양도(매매·담보 설정 등)에는 두 사람 모두의 서명이 필요하고, 한쪽이 사망하면 고인의 1/2 지분은 유언에 따라 갈 수 있어 Probate(검인) 절차가 발생할 수 있습니다. 대신 부부 공동 재산 전체에 step-up basis가 적용돼 양도차익세 부담이 줄어드는 장점이 있습니다. 여기에 With Right of Survivorship (생존자권리)을 붙이면 이야기가 달라집니다. 형식은 커뮤니티 프로퍼티와 같지만, 한쪽이 세상을 떠나면 고인의 지분이 자동으로 생존자에게 넘어갑니다. Probate를 피하면서도 커뮤니티 프로퍼티의 세제 혜택을 유지하고 싶은 부부에게 적용됩니다.
Joint Tenancy는 부부가 아니어도 누구나 함께 소유할 수 있지만, 지분은 반드시 동일해야 합니다. 소유자 중 한 명이 사망하면 남은 소유자에게 지분이 자동 승계돼 역시 프로베이트를 피할수 있습니다. 다만 한 사람이 자신의 지분을 팔아버리면 합유가 깨지고 공유 형태로 변한다. 또한 채권자는 해당 소유자의 지분만큼을 강제집행할 수 있다는점 기억하시기 바랍니다.
반면 Tenancy in Common은 지분 비율이 같을 필요가 없습니다. 지분 비율을 자유롭게 정할 수 있고 70:30, 10:90등 모두 가능합니다. 문제는 사망 시 입니다. 고인의 지분은 유언이나 법정상속 순서에 따라 다른 사람에게 넘어가므로, 새로운 공동소유자가 수시로 등장할 수 있고 그때마다 프로베이트를 거칠 수 있습니다. 유연한 투자 구조를 원할 때 쓰지만, 상속·양도 때 복잡성이 커지는 단점이 있습니다.
Partnership은 동업 형태의 투자에서 활용됩니다. 부동산 명의는 파트너십에 두고 권리·의무는 파트너십 계약서가 정합니다. 파트너 사망 시 유족은 보통 자산 자체가 아닌 ‘이익 배당 청구권’만 갖습니다. 채권자 역시 개인 파트너의 이익 몫에만 집행하도록 제한되는 경우가 많습니다.
마지막으로 Living Trust는 최근 많이 선호하는 방식입니다. 자산을 Trust명의로 옮기고 Trustee가 문서대로 관리·분배하는 방식인데 설립자 사망 후 프로베이트 없이 신속하게 분배할 수 있고, 수익권에 대한 채권자 집행이 어려워 자산 보호 효과도 있습니다. 다만 설정·관리 비용과 문서의 정교함을 필요로 합니다.
결국 베스팅은 ‘이름을 어떻게 올릴까’가 아니라 가족의 시간, 비용, 안심을 어떻게 설계할 것인가에 대한 선택입니다. 에스크로 서류 끝의 작은 체크박스 하나가, 내일의 분쟁을 막고 세금 부담을 낮추는 가장 쉬운 보험이 될 수 있습니다. 필요시 변호사, CPA와 상담해 나에게 맞는 베스팅 전략을 세우길 권합니다. 작은 체크 하나가 훗날 가족의 시간과 비용을 크게 절약해 줄 수 있으므로 상황에 맞는 구조를 전문가와 함께 꼼꼼히 비교·검토해 현명하게 선택하시길 바랍니다.
문의 (213) 808-2984
이메일: greatkellyc@gmail.com
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