홍유미 변호사
미국에서 살면서 자진해서 세금을 더 내겠다는 사람을 볼 일이 없다. 누구나 단 돈 1달러라도 적은 세금을 내려한다. 지난 수년간 미국의 부동산 가격은 하늘 높은 줄 모르고 올랐다. 상업중 건물들의 경우, 불과 5-6년만에 3-4배씩 오른 예도 많다. 가격이 오를 때 건물 소유주는 누구나
기뻐한다. 그런데 이런 건물을 팔려고 하면 걱정이 생긴다. “세금을 얼마나 내야 하나”.
건물을 산 가격과 팔 때 가격의 차이에서 비용을 제외한 이익에 대해 세금을 내야만 한다. Capital Gain Tax가 그것이다. 세율 역시 만만치 않다.
하지만 미국정부는 이런 고민을 피해 한가지 해결책을 제시하고 있다. ‘국세청(IRS) 1031조’가 이같은 문제 해결의 관건이다.
이 규정은 상업용이나 투자용 부동산을 매각하고, ‘일정기간’ 내에 ‘더 고가’의 투자용 또는 상업용 부동산을 매입하는 경우, 판 부동산에서 발생한 이익에 대한 세금 납부를 새로 산 부동산의 매각 때까지 연기해 주는 내용을 담고 있다.
즉 세금을 면제해 주는 것이 아니라, 납부를 미래로 연기해 주는 것이 골자이다. 언젠가는 세금을 내야한다. 하지만 당장은 세금 낼 돈까지를 합쳐서 더 큰 부동산을 구입한다면 일단은 세금납부를 봐주겠다는 내용이다.
그러나 동시에 IRS는 몇 가지 까다로운 조건을 달아 놓았다. 기존에 가지고 있던 부동산을 팔고, 45일 이내에 새로 살 부동산의 계약서 또는 최소한 3곳의 마지막 예정지를 통보해야만 하는 것이 첫째이다.
두번째는 기존 부동산을 팔고 180일 이내에 판 것보다 더 비싼 부동산을 반드시 구입해야만 이 세금연기의 혜택을 주겠다는 것이다.이것들은 결코 쉬운 조건이 아니다. 상업용 부동산을 구입해 본 사람들은 180일, 즉 6개월이내에 새로운 부동산의 구입을 완료하는 것이 만만치 않은 일이란 것을 잘 안다.많은 분들이 가지고 있던 부동산부터 덜컥 팔아 놓고는, 마음에 들고 조건이 맞는 새 부동산을 찾지 못해 허둥대는 예를 너무 많이 본다. 45일 이내에 구입예정 부동산 3곳도 결정을 못해 당황하다가 마지막 날 어쩔 수 없이 ‘썩 마음에 들지않는’ 부동산의 리스트 3개를 제출하고 투덜대는 경우도 다반사다. 일단 예정지 3개를 제출하면 이것 중에 최소 하나는 꼭 구입해야만 된다. 몇주일 후에 더 마음에 드는 부동산을 찾았다고 억울해 하는 이들도 부지기수다.또 어렵게 찾은 부동산 역시 셀러와의 조건 조정, 모기지 문제 등을 해결하다 보면 6개월도 금새 지나간다.
그래서 “세금 안 내기 위해 1031 할 것입니다”란 의뢰인이 나타나면 꼭 먼저 조언을 해준다. “파는 것이 능사가 아닙니다. 1031 혜택을 보시려면 차라리 팔기 전에 새로 살 부동산을 먼저 찾으십시요. 살 것이 어느 정도 윤곽이 잡히면 그때 파는 것을 본격화하는 것이 현실적입니다. 나중에 우왕좌왕 허겁지겁 해봐야 변호사로서 도와드릴 일은 한계가 있습니다.”
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