부동산 ‘as is’로 파는 경우도
중대 결함은 반드시 공개해야

지난주 칼럼의 연장선에서 오늘은 부동산을 파는 사람과 사는 사람이 하여야 할 일에 대해 말하겠다.
셀러는 부동산 가치에 영향을 줄만한 중요한 사실을 바이어에게 알려 주어야 한다. 특히 셀러가 알고 있는 사실 중에 바이어가 쉽게 알 수 없거나 관찰할 수 없는 사항일 때 더욱 그렇다.
많은 사람들이 ‘as is’로 팔면 셀러만 알고 있는 숨겨진 중요한 결함을 가르쳐 주지 않아도 된다고 잘못 알고 있는데 경우에 따라서는 매매 후에 바이어로부터 소송를 당할 수 있다. 사기를 쳤다는 소송을 막기 위해서는 법이 요구하는 공개(disclose) 의무를 바이어에게 한다.
예를 들어 셀러가 원래 건물에 추가로 증축을 했을 때 시에서 허가(permit)를 받지 않고 했다면 이를 바이어에게 알려주어야 한다. 또 필요에 따라서 변호사를 통해 필요한 문구들을, 예를 들어 Representation and Warranties 조항을 매매 계약서에 포함하는 것이 바람직하다.
한가지 더 예를 들면 위생 및 안전 관련 규정(Health and Safety Code) §25359.7에 의해 상업용(non residential) 부동산을 팔 때는 셀러가 그 부동산에 유해물질이 존재하는 것을 알고 있거나 그렇게 생각할 수 있는 합리적인 이유가 있을 때에는 바이어에게 그것을 알려줘야 한다.
파는 사람의 입장에서는 무엇을 파는지 정확히 명시해야 한다. 비즈니스만 파는지, 땅과 건물도 같이 거기에 있는 사업체와 같이 파는지, 인벤토리와 장비도 포함되는지 등을 생각해야 하고 비즈니스만 팔 때는 리스 조건을 어떻게 해 바이어와 계약을 할 것인지 중요해진다. 대출금이 있을 경우 전이가 가능한 것(assumable)인지 아니면 팔 때 상환을 해야 한다는(due on sale) 조항이 있는지 사전에 알아야한다.
바이어는 매매가격만 중요한 게 아니라 여러 가지를 조사, 점검해야 한다. 이것을 듀 딜리전스(due diligence)라고 보통 표현하는데 예를 들어 건물의 구조(structure)가 견고한지, 유해물질이 존재하는지 땅이 오염되지 않았는지, 하려고 하는 사업이 조닝에 위배되지 않는지 등을 알아보아야 한다.
많은 경우 매매에 선행되어야 할 조건들(condition precedent)을 매매 계약서에 넣는다. 예를 들어 유해물질이 있는지 조사 후 없을 때 매매가 끝난다는 조건이나 또 바이어가 만족스러운 융자를 받을 수 있을때 성립된다든가, 바이어가 조사를 하고 나서 땅의 경계선이나 지역권을 승인하고 난 뒤 한다는 등의 조건을 미리 생각해 명시하지 않으면 나중에 큰 후회를 할수 있으니 전문가와 상의하는 것이 바람직하다.
(310)312-3113

방일영 <변호사·MS&K>