부동산을 한 배우자의 이름으로 가지고 있다가 다른 배우자의 이름을 공동명의로 넣거나 혹은 부동산을 한 배우자의 이름으로 샀다가 다른 배우자의 이름으로 넘기거나 등의 이전거래를 유산계획을 하기 위해 등기를 조사하다 보면 많이 볼 수 있다. 이러한 거래는 부동산세의 목적으로 볼 때 세금을 다시 매기게 되는 거래로 간주되지 않는다.
부동산세란 부동산이 다른 사람에게 넘어갈 때 시장가격에 따라 매겨지는 것으로 매년 두 번씩 부동산이 있는 카운티에 내게 된다. 이러한 부동산세는 때에 따라 매겨지지 않을 수도 있는데 그러한 경우의 대표적인 예가 바로 부부 사이에 명의가 옮겨질 경우이다. 예를 들면 남편의 이름에서 부인의 이름으로 혹은 남편의 이름에서 남편과 부부의 공동명의로 옮길 때는 이러한 부동산세가 매겨지지 않고도 명의이전이 가능하다. 혹은 부부 사이에 부동산의 명의를 바꾸는 것이 부동산의 성격을 확인하기 위해 예를 들면 이 부동산이 남편의 개인재산이라던가 혹은 부부 공동재산이었는지를 확인하기 위해서라면 부동산세가 다시 매겨지지 않게 하면서도 명의를 옮길 수가 있다. 마지막으로 이혼을 이유로 하여 부동산을 주고받을 경우에는 명의변경에 대해 부동산세가 다시 매겨지지 않는다.
부부 사이에 부동산의 명의를 바꿀 때 부동산세가 다시 매겨지지 않고도 하게 되는 또 다른 예는 리빙 트러스트를 만들 경우인데 리빙 트러스트(living trust)를 만든 경우에 부동산을 리빙 트러스트로 집어넣을 경우에는 부동산의 성격, 즉 이 재산이 공동 재산인지 혹은 한 배우자의 재산인지를 바꾸지 않고 재산이 옮겨지는 것이고 또한 재산이 리빙 트러스트에 들어갈 때는 부동산세가 다시 매겨지지 않는다는 예외법이 있으므로 그러한 방법으로 부동산세가 다시 매겨지지 않도록 유념하여야 한다.
부동산세뿐 아니라 증여세의 경우에도 부부간의 거래인 경우에 예외가 있다. 즉 한 배우자가 다른 배우자에게 자신의 재산을 가지고 부동산을 증여의 형식으로 사준 경우에도 전혀 증여세의 저촉이 없이 재산을 주고받을 수가 있다. 그러나 이러한 증여세 자유의 법은 재산을 받는 배우자가 시민권자가 아니고 영주권자인 경우 그리고 부동산을 선물로 배우자에게 줄 경우에는 증여세가 발생될 수가 있다. 그 이유는 세법에서는 살아 있는 배우자나 혹은 재산을 받는 자가 영주권자일 경우 재산을 받은 후에 본국으로 돌아간다면 미국 세금청에서 영주권자에 대해 세금을 나중에 매길 수 있는 관할권이 없기 때문이다.
이렇게 부부 사이에 명의를 바꾸는 것이 부동산세에는 아무런 영향이 없다 하더라도 너무 여러 번 명의를 바꾸는 것은 좋지 않다. 그 이유는 만일 채권자 소송 때나 혹은 부동산을 팔 경우에 chain of title(즉 과거에 누가 부동산을 가지고 있었는지 이전명의)가 깨끗하지 않는다면 명의를 공격당하는 경우가 생기거나 혹은 타이틀 보험을 사기가 어렵게 될 수도 있기 때문이다. (213) - 955 - 9500
Lim, Ruger & Kim, LLP

<박영선> 변호사