융자상담자로서 일을 하면서 요즘 손님들로부터 많이 듣는 소리가 은행이 내 집을 담보로 돈을 빌려주면서 뭘 그렇게 까다롭게 구느냐? 내가 이렇게 자격요건이 좋고 페이먼트 한번 늦은 적 없는데 뭘 그렇게 따지면서 요구하는 서류가 많으냐 등의 말들이다. 컴퓨터 시스템과 인터넷의 발달로 서류 없이 진행되는 것이 많은데 주택융자에 있어서는 거꾸로 서류뭉치가 몇 배로 늘어났다. 20~30년 넘게 일해 오면서 요즘처럼 까다롭게 심사하는 것을 본적이 없다며 혀를 내두르는 머리가 희끗희끗한 융자 담당자들도 많다.

예를 한번 들어보자. 현재 집이 한 채 있는 사람이 지금 집보다 더 크고 좋은 집을 하나 찾아 계약을 하고 융자를 신청했다고 하자. 현재 집은 렌트를 놓고 새로 사는 집으로 이사할 계획으로 융자를 신청했다.

이 경우 렌더는 현재 집에 대한 렌트 계약서와 시큐리티 디파짓한 수표의 복사 그리고 돈이 예치되었다는 증거서류의 제출을 요구한다. 아직 새 집에 대한 에스크로가 끝나지 않아 이사를 나갈지도 모르는데 어떻게 세를 놓고 계약서와 디파짓한 돈의 증명까지 제출할 수가 있냐고 손님은 당연히 항변한다. 하지만 소용이 없다. 불합리하고 말도 안 되는 소리를 한다고 다른 은행에 문의해도 마찬가지이다. 왜냐하면 이 조건은 렌더가 요구하는 것이 아니라 2차 시장의 투자자들이 요구하는 것이기 때문이다.

그러면 왜 2차 시장의 투자자들과 렌더들은 이렇게 상식적으로 납득이 되지 않는 요구를 하는 것일까? 이는 최근 급등한 모기지 연체 및 차압사태와 직접적으로 관련되어 있다. 연체, 차압 등 부실 모기지가 생기면 패니매, 프레디맥은 당초에 그 모기지들이 렌더에서 제대로 된 심사과정을 거쳤는지를 조사한다.

만약 렌더의 심사과정에 문제점이 발생되면 투자자들은 렌더에게 이 모기지를 되사줄 것을 요구한다. 이를 buyback 혹은 repurchase라고 한다. 이렇게 부실화된 모기지를 재매입하게 되면 그 손실은 고스란히 렌더가 떠맡게 된다.

이러한 손실이 웰스파고의 경우 2008년에 4억2,600만달러였으나 2009년 중에는 13억달러로 3배나 늘어났고 뱅크오브아메리카는 2008년 4억4,800만달러에서 15억달러로 급등하였다. 그런데 이렇게 부실 모기지 재매입의 이유로 가장 많은 부분을 차지한 것이 주택의 거주용도라고 한다. 즉 실제 주거주용이 아니면서도 주거주용으로 융자를 받았다는 것이다.

결국 이런 이유 때문에 투자자들과 렌더는 세를 놓고 이사 나가겠다는 집에 대하여 상식적으로 납득이 되지 않을 정도의 서류까지도 요구하게 된 것이다. 이렇게 재매입이 요구되는 모기지 채권들은 주로 2005~2007년에 취급된 융자들로서 지금에 와서 그 배설물을 치우는 고통을 겪고 있다고 볼 수 있다. 소 잃고 외양간 고치는 격이다.

그러나 지금은 모기지 증권에 대한 투자위험이 많이 줄어 오히려 융자심사 기준을 완화시켜 적극적으로 주택시장을 부양하는 방법을 찾아야 할 때라고 생각한다. 2월 중 신규주택 매매는 기록적인 감소를 보였다. 신규주택 매매는 고용창출 등 경제에 중요한 영향을 미치는 지표다. 융자기준이 까다로워지기만 하는데 주택매매가 증가할 수가 없다. 자영업자만이라도 스테이티드 인컴 융자를 허용하고 다운페이먼이 많을 경우 DTI 기준을 높여주는 등 탄력적인 심사기준 적용이 필요하다. 융자 심사기준 완화가 주택시장 활성화의 지름길이다. 이는 꼬리인 렌더가 할 수 없는 일이다. 정부와 금융감독기관 그리고 월스트릿의 투자자들이 주도권을 갖고 융자 심사기준을 완화해야 주택시장 회복은 하루라도 빨라질 것이다.

(714)808-2491


스티브 양 / 웰스파고 론오피서