부동산 투자에는 양도소득세가 따라 온다. 양도세는 과거에 받은 감가상각 공제혜택의 정산과 가격 상승분에 대한 세금이다. 누구도 피할 수 없다는 뜻이다. 물론 다른 소득과 합친 총 과세소득이 75,300 달러 이하면(부부 기준) 연방 양도소득세가 면제된다.

그러나 이 정도 금액에 만족하지 못한다면, 생각해볼 수 있는 것이 1031 교환(like-kind exchange)이다. 세금 납부 시점을 아예 뒤로 미뤄버리는(종국에는 소멸시킬 수도 있는) 최고의 방법이다.

장기 부동산 투자의 최대 매력은 감가상각과 지렛대 효과다. 하나를 더 꼽으라면, 1031이다. 요새 부동산 거래가 많고, 1031 교환거래도 많다. 부동산 거래가 많다는 것은 그만큼 부동산 시장에 대한 전망이 사람들마다 엇갈린다는 뜻이고, 1031이 많다는 것은 그만큼 이 세금혜택에 대한 일반 투자자들의 이해의 폭이 이제는 많이 넓어졌다는 뜻이다.

그런데 실제로 일을 하다보면, 1031을 막연하게만 알고 있는(확실하게는 알지 못하는) 손님들이 의외로 많다. 45일과 180일 - 이 두 가지 짧은 지식만 갖고 1031을 어렵게 성사시킨 손님이 결국에는 큰 재산적 손실과 정신적 배신에 허덕이는 것을 봤다. 정말 안타까운 일이다. 모르는 것보다 더 무서운 것이 어렴풋하게 아는 것. 꽁꽁 언 얼음보다 더 무서운 것이 살짝 언 빙판이다.

1031을 하면 세금을 무조건 하나도 안 낸다는 것도 오해다. 잔금(cash boot) 결과에 따라서는 세금을 낼 수도 있다. 그래서 팔기 전에 재융자를 받는 사람도 있고, 다른 조정의 방법을 찾아나서는 사람도 있다. 교환을 하면서 모기지는 늘고 감가상각은 줄었다는 불평도 1031에 대한 완전한 이해가 없었기 때문에 생긴다.

최근에 어느 손님이 400만 달러에 상가 건물을 팔고, 200만 달러짜리 2개의 임대용 아파트를 샀다. 그런데 그 중 하나를 3개월 만에 다시 팔았다. 문제가 없을까? 또 어떤 손님은 교환 후 2개월 만에 테넌트를 내보내고, 본인이 직접 이사 들어갔다. 2년만 살면 50만 달러 양도소득공제를 받을 수 있다는 생각이다. 옛날 부동산은 1031로 세금을 안 내고, 새 부동산은 살아서 세금을 안내겠다는 전략이다. 이것도 문제가 없을까?

항상 하는 얘기지만, IRS 양식 8824에서 가장 중요한 것은 시간과 매물의 싸움, 그리고 보이지 않는 의도와 노력의 증거 싸움이다. IRS도 결국 사람들이 모인 곳인데, 사람이 사람 속마음을 어떻게 알겠나? 사소한 증거가 돈을 벌게도 하고, 사소한 실수가 돈을 잃게도 한다. 법정 밖의 진실 싸움이 항상 더 무서운 법이다.

<문주한 공인회계사>