스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당
문) 최근 이자율이 많이 내려갔다고 하여 재융자를 고려하고 있습니다. 그런데 재융자 비용은 어느 정도 드는지 궁금합니다. 그리고 비용을 전혀 내지 않고 재융자를 받을 수 있다고 하는데 정말이고 믿을 수 있는 말인지요 ?
답) 주택을 구입하기 위해 신청하는 융자든 재융자든 모든 융자에는 반드시 비용이 발생됩니다. 주택매매나 재융자가 성사되도록 중간에서 서류를 맡아하는 에스크로 회사, 렌더나 융자회사, 감정사, 공증인에게 지불되는 비용, 타이틀과 관련하여 발생되는 비용 등은 누군가가 반드시 지불해야 합니다.
융자금액에 따라 다르겠지만 보통 재융자 비용은 3,500~4,000달러 정도 됩니다. 이는 이자나 재산세 집보험관련 비용은 제외한 금액입니다. 그런데 비용 없는 융자란 결국 이 비용을 렌더나 은행이 대신 내준다는 뜻인데 그게 정말일가요 ? 정말이긴 한데 그렇다고 공짜는 아닙니다.
비용 없는 융자 즉 no-fee no-cost 융자의 이자율은 본인이 비용을 부담하는 융자의 이자율보다 높다고 보면 됩니다. 은행이나 렌더는 이자율을 올림으로써 발생되는 이득으로 융자비용을 충당하는 것입니다. 이러한 이득을 통상 2차 시장으로부터 오는 리베이트라고 부릅니다. 비용 없는 융자는 바로 이 리베이트를 이용하는 융자방법입니다.
예를 들어 어떤 사람이 비용을 부담하고 재융자를 받을 경우 이자율이 4%라면 비용을 부담하지 않고 융자를 받으면 이자율이 4.25%가 될 수 있습니다. 이 경우 융자금액의 약 1% 에 해당하는 돈이 렌더에게 추가 이득이 생겨 이를 이용하여 융자비용을 감당할 수 있게 됩니다. 융자금액 40만달러라면 4,000달러의 크레딧을 받아 충분히 재융자 비용을 커버할 수 있게 됩니다.
그럼 결국 높은 이자율로 융자를 받게 되어 손님에게 손해가 아닌가요 ? 반드시 그런 것은 아닙니다. 40만달러 융자를 4%로 받으면 월페이먼트는 1,909.66달러가 되고, 4.25%일 때 월페이먼트는 1,967.76달러로 월 약 58.10달러가 늘어나게 됩니다. 즉 4,000달러를 지금 세이브하기위해 월 58.1달러를 더내는 셈이 됩니다. 4,000달러를 상쇄하는데 약 69개월, 5년7개월이 걸리므로 5년 7개월 동안은 비용없는 융자가 이득인 셈이 됩니다.
이처럼 비용없는 융자는 집을 곧 팔 예정이거나, 지금 당장 현금을 쓰기를 원치 않는 사람이나, 융자비용을 융자금액에 얹어 융자금액이 늘어나는 것을 싫어하거나, 감정가 때문에 융자금액을 늘릴 수 없는 사람들이 유용하게 쓸 수 있습니다. 또한 2~3년 안에 집을 팔 수도 있을 것 같고 안 팔 수도 있을 것 같은데 현재의 낮은 이자율로 우선 재융자를 해놓고 싶은 사람들도 충분이 이런 방법을 고려해 볼 수 있습니다.
비용 없는 융자는 재융자뿐만 아니라 집을 사는 구매융자의 경우도 당연히 쓸 수 있습니다. 집을 사야하는데, 에스크로 크로징 비용이 부족한 사람들은 이자율을 약간 높이고 여기서 발생하는 리베이트를 이용하여 에스크로 비용을 감당할 수 있습니다. 비용 없는 융자는 5년, 7년과 같은 단기 고정상품보다는 30년이나 15년 고정상품으로 융자할 경우에 더 유리합니다. 왜냐하면 5년, 7년 단기 고정상품은 1%의 리베이트를 받기 위하여 희생해야 하는 이자율의 폭이 너무 크기 때문에 적당하지 않는 경우가 많습니다.
하지만 융자금액이 50만달러 이상으로 큰 점보융자의 경우에는 융자상품에 관계없이 비용 없는 융자를 쉽게 할 수 있고 또 융자금액이 클수록 비용없는 융자가 유리한 경우가 많습니다. 반대로 집을 오래 보유하거나 융자를 오래 유지할 계획인 사람들에게는 비용없는 융자가 적합하지 않습니다. 오히려 그 반대 개념인 포인트를 지불하고 이자율을 낮게 받는 것이 장기적으로 유리합니다.
문의: (213)393-6334
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스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>
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