스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당
집을 구입하는 융자든 재융자든 모든 융자에는 반드시 비용이 발생된다.
주택매매 거래가 성사되도록 중간에서 서류진행을 맡아하는 에스크로 회사에 지불하는 비용, 융자담당 렌더의 관련 직원, 감정사, 공증인에게 지불되는 비용, 타이틀과 관련하여 발생되는 비용 등은 누군가가 반드시 지불해야 한다. 이러한 비용은 적어도 3,000달러에서 4,000달러에 이른다.
그런데 과연 no-fee no-cost 융자는 이렇게 실제로 수천달러씩 발생되는 비용을 렌더나 은행이 아무 조건 없이 대신 내준다는 뜻일까? 물론 그렇지는 않다. 세상에 공짜는 없는 법이니까.
no-fee no-cost 융자의 이자율은 본인이 비용을 부담하는 융자의 이자율보다 높다고 보면 된다. 은행은 이자를 올림으로써 발생되는 이득으로 융자비용을 충당하는 것이다.
이러한 이득을 통상 2차 시장으로부터 오는 리베이트라고 부른다. 비용 없는 융자는 바로 이 리베이트를 이용하는 융자방법이다. 예를 들어 0 point에 이자율이 4%일 경우에 4.25%로 융자를 받으면 약 1% 정도의 리베이트로 크레딧을 받을 수 있는데 이를 이용하여 융자비용을 감당할 수 있다. 융자금액 40만달러라면 4,000달러의 크레딧을 받아 충분히 재융자 비용을 커버할 수 있게 된다.
이 비용 없는 융자는 5년, 7년과 같은 단기 고정상품보다는 30년이나 15년 고정상품으로 융자 할 경우에 더 유리하다. 왜냐하면 5년 7년 단기 고정상품은 1%의 리베이트를 받기 위하여 희생해야 하는 이자율의 폭이 너무 크기 때문에 적당하지 않는 경우가 많다.
또한 융자금액이 적은 경우에도 실익이 없는 경우가 많다. 충당해야할 비용은 융자금액에 상관없이 정해져 있으므로 이 금액을 커버하기 위해서 희생해야 하는 이자율이 커질 수 있기 때문이다. 반면에 융자금액이 큰 경우에는 상대적으로 큰 이자율의 희생없이 비용 없는 융자를 쉽게 할 수 있다.
비용 없는 융자는 지금 당장 현금을 쓰기를 원치 않는 사람이나, 융자비용을 융자금액에 얹어 융자금액이 늘어나는 것을 싫어하거나, 감정가 때문에 늘릴 수 없는 사람의 경우에도 유용하게 쓸 수 있다.
또한 2~3년 안에 집을 팔 수도 있을 것 같고 안 팔 수도 있을 것 같은데 현재의 낮은 이자율로 우선 재융자를 해놓고 싶은 사람들도 충분이 이런 방법을 고려해 볼 수 있다, 특히 현재 4% 중후반의 이자율을 가지고 재융자를 망설이는 사람들에게는 이 비용 없는 재융자가 최상의 선택이라고 볼 수 있다.
비용 없는 융자의 또 하나의 장점은 융자비용을 렌더가 책임지기 때문에 손님의 입장에서 바가지 쓸 염려가 없다는 것이다.
비용 없는 융자는 재융자뿐만 아니라 집을 사는 구매융자의 경우도 당연히 쓸 수 있다. 에스크로 크로징 비용이 부족한 사람들은 이자율을 약간 높이고 여기서 발생하는 리베이트를 이용하여 에스크로 비용을 감당할 수 있다.
결국 비용 없는 융자는 어떠한 이유에서든 주택을 오래 동안 소유하고 있지 않을 예정이거나 금방 재융자를 할 것 같은 사람들에게 적합하다고 볼 수 있다. 그러나 집을 오래 보유하거나 융자를 오래 유지할 계획인 사람들에게는 적합하지 않다고 볼 수 있다. 오히려 그 반대 개념인 포인트를 지불하고 이자율을 낮게 받는 것이 장기적으로 유리하다.
결국 재융자를 고려할 때는 무조건 비용이 싼 것이 좋다라는 생각은 옳지 않다. 융자비용 대비 세이브하는 금액의 정도를 남은 페이먼트 기간과 새로운 페이먼트 기간 등과 함께 꼼꼼히 비교하여 재융자 여부 및 비용지불 여부를 결정하는 것이 옳은 방법이라고 볼 수 있다.
문의: (213)393-6334
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스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>
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