연말이 다가오면서 부동산 투자자와 랜로드에게는 한 가지 중요한 과제가 생긴다. 바로 세금 전략을 어떻게 준비 하느냐 이다. 건물 운영, 비용처리, 향후 매매 계획 까지 연말에 정리해 두면 다음해의 세금 부담을 크게 줄일수 있다.

필자는 이번 칼럼에 남가주 투자자님들이 놓칠수 있는 핵심 전략들을 소개 하고자 한다. 먼저 감가상각 헤택을 극대화하는 Cost Segregation, 부동산은 세금 측면에서 가장 큰 이점이 바로 “감가상각” 이라고 할수 있다. 특히나 Cost Segregation Study 는 건물 내부 자산을 세분화해서 감가상각 기간을 짧게 적용함으로써 첫해 감가상각 공제를 크게 늘릴수 있는 전략이다.

예를들어 일반적으로 27.5년(주거용) 또는 39년(상업용)으로 감가되는 항목을 5 년, 7년, 15년 자산으로 분류해 공제를 앞당기는 방식이 있다. 감가상각비는 매년 일정 금액만큼 자산 의 가치를 줄이는 것으로 간주되어 소득에서 차감 됨으로, 이를통해 수익에 대한 과세 소득을 낮출수 있으므로 상업용 건물이나 multi units 를 보유한 투자자라면 연말전에 메니지먼트 컴퍼니나 세무사를 통해서 미리 분석을 의뢰해 두는 것이 좋다. 내년 세금 보고시에 바로 반영 할수 있도록이다.

두번재는 1031 Exchange의 타임 라인 이라고 할수 있다. 1031 Exchange는 부동산 투자자들이 부동산 매각시 발생하는 Capital gain taxes를 연기할수 있는 대표적인 절세 전략이다. 하지만 연말에 거래가 이루어지면 45일 이내에 공식적으로 지정해야 하는 마감기일과 180일 클로징 기간이 다음해 세금보고 마감일과 겹칠수 있어 일정 관리가 매우 중요하다고 할수 있다. 만약에 연말에 매매계획이 있다면, 미리 Replacement property 리스트를 준비 하고, Exchange agent와 타임라인을 미리 점검 하는것이 실패 확률을 줄이는 핵심 이라고 할수 있다.

다음으로는 비용 지출의 타임 조절 이다. 투자자들은 운영비용(Operating Expense)을 올해안에 지출 하느냐, 또는 내년으로 넘기느냐에 따라 세금부담이 상당히 달라 질수 있다. 만약 올해 소득이 높다면, 경비를 연말전에 미리 지출해서 올해의 공제액을 늘리는 것이 유리 하겠다.

혹은 내년 소득이 높을것으로 예상 된다면 지출을 내년으로 미루는 전략이 필요할 것이다. 특히나 보험료, 수리비, 유지 보수비 등 은 타이밍 조절이 비교적 쉽기 때문에 연말 세무 절세 전략에 큰 도움 이 될것이다.

예를 들자면, 지붕 누수보수는 비용처리 되지만, 지붕 전체의 교체는 자본적 지출 ( Capital Expenditure)로 분류 된다. 이 역시 세금 전략을 세울 때 차이가 크므로 반드시 CPA와 상의해야 한다.

마지막으로 연말에 더 신경 써야할 Family Trust 와 LLC의 세금 전략에 관해서도 살펴보자. 부동산 투자자 들이 자산 을 보호 하기 위해서 가장 많이 사용하는 구조 가 바로 Family Trust와 LLC이다. 많은 사람들이 “Trust를 만들면 세금을 줄일수 있다” 혹은 “LLC는 절세에 큰 효과 가 있다”라고 막연히 알고 있지만 실제 혜택은 연말에 어떻게 관리 하느냐에 따라 크게 달라질수 있다.

먼저 Family Trust는 본질적으로 세금 절감의 도구가 아니라 상속, 증여 관리 도구 이다. 부동산을 Revocable Living Trust 에 넣어두면 사망시에 Step-up basis 즉, 사망 당시 기준으로 자녀들이 매매시에 차익에만 세금을 내는 것으로 되어 있는 지 확인 하는것 등 이다. LLC는 실제 연말 세금 전략 에서 휠씬 강력한 도구이다.

2025년말 에는 각 멤버별 배당, 출자액 에 따른 감가상각을 분배해서 올해의 감가상각을 최대화하고, Bonus Depreciation 등의 배분 만으로도 멤버간의 세금 부담 이 크게 달라질수 있다. 특히 LLC는 주로 부동산 경비를 직접 지출 함으로 세금 타이밍 조절에 더큰 효과로 작용 할수도 있다.

요즘 우리가 사는 캘리포니아와 같은 높은 세율의 지역에서 연말은 부동산투자자 들에게 단순한 정산의 시즌만이 아니라, 세금을 줄이고 자산 포트폴리오를 최적화 할수있는 중요한 때 라고 할수 있다.

하지만, 필자는 단지 투자자들의 부동산을 운영 ,관리 해주는 management 회사의 입장에서 대략적인 전략을 설명 할뿐 이니 더 자세한 사항은 회계사 와 꼼곰하게 상의 하시어, 실질적인 절세 혜택을 누리시기를 바란다.

문의 (213)453-0434

Realtorjen0434@gmail.com

<제니퍼 정 BEE 부동산 대표>