2025년을 돌아보니 참 많은 변화가 있었던 해인 만큼, 2026년 역시 시작을 알리며 남가주 부동산 은 조용한 변화로 기지개를 켜고 있는듯 하다. 한해 동안 금리 부담과 거래 감소로 숨 고르기를 했다면, 2026년부터는 여러 제도 변화가 본격적으로 시작 되면서 시장 전체에 새로운 흐름이 만들어질 가능성이 크다.

특히 남가주 에서 많은 한인들이 보유 하고 있는 아파트, 렌트 하우스, 상가 등등 변화가 실질적인 영향을 미칠 가능성이 높아 미리 알고 준비 해야 한다. 2026년은 그 어느 해보다 방향성을 잡는 것이 중요하다. 이번 칼럼 에서는 그 변화들을 쉽게 이해할 수 있도록 정리해보고, 남가주 시장 흐름이 어떻게 달라질지 전망해 보고자 한다.

2026년에는 남가주 전반에서 세입자 보호 중심의 정책 흐름이 이어질 전망이다. 그중 가장 크게 체감될 부분은 렌트비 인상 폭이 사실상 3% 수준에서 움직인다는 점이다. 기존에는 CPI에 5%가 더해져 최대 10%까지 가능 했지만, 실제로는 대부분 3% 전후에서 제한 되는 구조가 자리 잡고 있다.

LA 시의 RSO 건물은 이미 강한 규제를 받고 있고, OC·리버사이드 역시 유사한 방향으로 움직이고 있어 건물 운영 방식이 과거처럼 “인상으로 맞추는” 방식 보다는 “관리와 유지율” 을 중심에 둬야 하는 시기로 바뀌고 있다.

세입자 보호 강화는 퇴거 절차에도 큰 영향을 준다. 3-Day Notice나 Pay or Quit 같은 문구와 날짜는 더 정밀하게 요구될 수 있으며, 형식적 오류가 있으면 전체 과정이 무효가 되기도 한다. 특히 집주인 직접 입주를 사유로 한 Owner Move-in은 실제로 거주하려는 의도를 증명 해야 하는 서류 요구가 강화 되는 흐름이다. 내년에는 더욱 신중한 접근이 필요하다.

2026년에는 건물 안전 점검 규정 또한 핵심 이슈다. SB721과 SB326에 따른 발코니, 데크, 외부 통로 점검은 이미 많은 건물들이 기한에 접어들었지만 여전히 검사나 보수 공사가 미흡한 곳들이 많다. 이런 이유로 시정부는 내년에 점검을 적극적으로 시행할 가능성이 높고, 기한을 넘기거나 미루는 건물에 대해 시정 명령이나 벌금이 강화될 수 있다. 연식이 오래된 건물을 가진 집주인들에게는 반드시 대비가 필요한 시점이다.

2026년 변화 중 특히 주목할 부분은 냉장고와 스토브 제공을 기본 의무로 보려는 흐름이다. 그동안 일부 렌트 유닛은 냉장고 제공이 선택 사항이었지만, 세입자 불편과 분쟁이 늘면서 저소득층 보호가 강조되면서 공공 보조금, 시 보조 프로그램과 연계되는 경우도 많아지고 있다.

집주인 입장에서는 비용이 늘어나는 부분처럼 보일 수 있지만, 시장에서는 냉장고와 스토브가 갖춰진 유닛이 훨씬 빠르게 렌트되고 공실이 줄어드는 효과가 있다.

남가주 시장 전망을 보면, 내년은 급등이나 급락이 아닌 조용한 회복 흐름이 예상된다. 공급 부족은 여전히 해결되지 않고 있고, 좋은 학군과 안전 지역, ADU가 가능한 주택은 수요가 더욱 강해질 가능성이 있다.

2026년은 단순히 새로운 해가 아니라 남가주 부동산 제도가 크게 바뀌는 해가 될 것이다. 다시 말하면, 렌트비 인상 제한, 강화되는 퇴거 규정, SB721과 SB326의 안전 점검, 냉장고·스토브 의무 제공 흐름, 매물 부족 속의 회복세까지 어느 하나 가볍게 볼 수 있는 요소가 없다. 규제가 많은 남가주 에서는 정보 차이가 곧 결과 차이로 이어지기 때문에 미리 알고 대비하는 것이 필수다.

문의 (213)718-7733

soyayoon@newstarrealty.com

<윤소야 뉴스타부동산 가든그로브 명예부사장>