최근 캘리포니아를 중심으로 주택 소유주들 사이에서 부속 주거 유닛(ADU) 또는 별채 설치 열풍이 뜨겁다. 부족한 주택 공급을 해결하려는 주 정부의 규제 완화와 맞물려, 집주인들에게는 ‘가외 수입’을 창출할 수 있는 매력적인 투자처로 급부상했기 때문이다.

하지만 전문가들은 단순히 뒷마당에 집 한 채 더 짓는다는 가벼운 마음으로 접근했다가는 예산 폭탄을 맞을 수 있다며 숨은 비용을 꼼꼼하게 챙겨야 한다고 조언한다.

UC버클리 지역사회 혁신 센터의 최신 조사 자료와 2026년 현재 시장 상황을 바탕으로 성공적인 ADU 투자를 위한 필수 예산 가이드를 정리했다. ADU 건설의 중간 비용은 주 전체 평균 약 15만달러(평방피트당 약 250달러) 수준으로 조사됐다. 하지만 이는 통계적 수치일 뿐 실제 현장에서 체감하는 비용은 지역에 따라 극명하게 갈린다.

예컨대 샌프란시스코 베이 에어리어의 경우 건설 중간 가격이 약 17만7,500달러(평방피트당 329달러)에 달하며, 고급 자재나 복잡한 지형이 더해질 경우 평방피트당 800달러를 상회하는 사례도 빈번하다. LA 지역은 평균 14만8,000달러 선으로 베이 지역보다는 낮지만, 최근 인건비 상승으로 인해 변동성이 큰 상황이다.

한 건설 전문가는 “결국 어떤 형태로 짓느냐가 예산의 성격을 결정한다”며 “지하실 개조형은 기존 구조물을 활용하기에 가장 경제적이지만, 전기 패널 교체나 하수도 보강 등 기초 설비 업그레이드가 필요할 경우 신축과 맞먹는 비용이 발생할 수 있다. 반면 완전히 독립된 별채형은 새로운 기초 공사와 외벽 구축이 필요해 가장 높은 비용이 책정된다”고 설명했다.

전문가들은 ADU 건설 예산을 잠식하는 7가지 복병에 주의해야 한다고 입을 모은다. 견적서의 숫자가 공사 도중 기하급수적으로 늘어나는 이유는 ‘보이지 않는 비용’ 때문이라는 지적이다.

▲상하수도 및 토목 공사, 기존 주택에서 하수관까지의 거리가 멀거나 도로 연결이 까다로우면 굴착 비용이 폭증한다. ▲전기 설비 업그레이드, 최근 트렌드인 ‘전기화(All-electric)’ 설계를 채택할 경우 노후된 배전반을 고용량으로 교체하는 비용이 필수적이다. ▲부지 제약, 경사지, 좁은 진입로, 거대한 나무 뿌리 등은 기초 공사비를 높이는 주범이다. ▲설계의 복잡성, 아치형 천장이나 맞춤형 창문 등 디자인 요소를 가미할수록 시공 난이도와 비용은 정비례한다.

▲규모의 경제 부재, 주방과 욕실 설비는 유닛이 작아도 고정적으로 큰 비용이 들기 때문에, 아주 작은 ADU일수록 평방피트당 단가는 오히려 높아진다. ▲인허가 및 행정 비용, 시 정부의 검토 주기나 지역별 조례 해석 차이로 인해 발생하는 지연은 곧 금융 비용 증가로 이어진다. ▲마감재의 덫, 인건비 외에도 타일, 가전, 외장재의 등급에 따라 최종 비용은 수만달러씩 차이가 난다.

아울러 영리한 건축주라면 주 정부의 수수료 면제 규정을 적극 활용하는 게 중요하다. 면적이 750스퀘어피트 미만의 ADU는 캘리포니아 법에 따라 개발부담금이 대부분 면제된다. 이를 초과하면 주택 면적에 비례해 막대한 수수료가 부과될 수 있다. 또 500스퀘어피트를 넘어서면 교육구에서 부과하는 학교 수수료(School Fees) 대상이 될 수 있음을 유념해야 한다.

한 주택 건설 전문가는 “ADU는 단순한 건축이 아니라 정교한 부동산 투자”라며 “많은 집주인이 건설 비용만 생각하지만, 장기적인 유지보수 비용과 세금 인상분까지 고려한 전체 비용을 계산해야 한다. 특히 유틸리티 연결 같은 지하 공사는 변수가 많으므로 전체 예산의 10~15%는 반드시 예비비로 책정해 두는 지혜가 필요하다”고 강조했다.

<박홍용 기자>