빚이 집값보다 많은 깡통주택 늘어
홈오너 1백만명 일부러 안내고 버텨
렌더에 소송 당하고 크레딧 망가져


모기지 대출액보다 주택 가치가 더 낮은 ‘깡통주택’이 증가하면서 의도적 혹은 전략적으로 모기지 페이먼트를 내지 않는 홈오너들이 늘고 있지만 이는 소송, 크레딧 등 다양한 문제를 야기할 수 있어 주의가 요망된다.

통계에 따르면 현재 전국 주택 4채당 1채꼴인 1,130만채가 모기지를 비롯 각종 부채가 집값보다 많은 깡통주택으로 추산된다. 이에 따라 전략적으로 모기지 페이먼트를 내지 않는 비중은 전체 채무 불이행 중 2009년 3월 23%, 6월 30%, 12월 35% 등 꾸준히 상승하고 있다. 의도적으로 채무 불이행을 선택한 홈오너들은 대개 집과 모기지를 버리고 떠나거나 일부는 집이 차압될 때까지 모기지 페이먼트를 내지 않고 있다.

크레딧 정보기관 ‘익스페리언’과 컨설팅회사 ‘올리버 와인먼’은 모기지를 갚을 능력이 있음에도 불구 의도적으로 채무불이행을 선언하는 주택 소유자들이 올해는 2007년의 두 배 수준인 100만명에 달할 것으로 내다봤다.

하지만 전문가들은 의도적 모기지 채무 불이행이 항상 ‘최고의 선택’이 될 수 없는 것은 물론 예상치 못한 여러 문제에 직면할 수 있다고 조언한다. 우선 렌더로부터 소송을 당할 가능성이다. 소위 ‘담보 부족금 판결’(deficiency judgment)로 불리는데 렌더가 홈오너에게 지불하지 않았던 융자 밸런스를 요구하는 것이다.

특히 최근에 의도적 채무 불이행이 급증하면서 렌더들의 움직임이 더 적극적이라는 게 전문가들의 설명이다. 이에 따라 의도적 채무 불이행을 선택한 일부 홈오너들은 주택이 차압된 이후 이를 모면하기 위해 파산신청까지 한다. 하지만 일부 주에서는 렌더들의 이 같은 소송을 규제하고 있어 굳이 파산신청을 선택할 필요는 없다는 의견도 있다.

크레딧 스코어도 영향을 받는다. 플로리다의 부동산 전문 변호사 래리 톨친스키는 “의도적 채무 불이행은 크레딧을 망가뜨리는 행위라고 항상 고객들에게 주지시킨다”고 말했다.

의도적 채무 불이행은 페이먼트 지불 능력이 있다는 점에서 일반적으로 숏세일보다는 차압에 이르는 경우가 많고 차압을 당해 크레딧이 손상되면 향후 5년간 주택 구입을 위한 융자를 받기 거의 힘들다는 점을 염두에 둬야 한다.

또 일부 주에서는 세금문제가 걸림돌이 될 수도 있다. 물론 차압 시점의 집값과 융자 밸런스의 차이를 수입(phantom income)으로 간주, 연방국세청(IRS)이 세금을 부과할 수도 있는데 모기지 부채 탕감법(Mortgage Forgiveness Debt Act)에 의해 2012년까지는 세금이 부과되지 않는다.

전문가들은 의도적인 모기지 채무 불이행이나 숏세일 등을 고려하기 전 렌더와의 재협상 등 다른 옵션을 사용해보거나 전문가와의 상담을 조언하고 있다.


<이해광 기자>


주택의 밸류가 모기지 대출금을 밑도는 ‘언더워터’ 현상 심화로 홈오너들이 선택하고 있는 전략적 채무 불이행은 다양한 문제를 야기할 수 있다.