문봉섭 변호사

Q. 최근 남편이 실직한 관계로 가계 수입이 현저히 줄어든 상태라 매월 모기지 납부가 힘겹게 되었습니다. 모기지 조정이나 숏세일을 신청하려 하는데, 모기지 조정을 신청하지 않고 숏세일로 신청이 가능한지 궁금합니다. 숏세일의 경우 변호사비용과 이사비용을 감당하기 힘든데 어떻게 해결할 수 있을까요.

A. 2009년 11월30일 미국 재무부는Home Affordable Foreclosure Alternatives Program (HAFA) 을 마련하여 숏세일 등에 대한 관련 규정과 절차를 표준화시켰습니다. 그 뒤, 2010년 3월26일 현실에 맞게 프로그램을 보완하여 오늘에 이르고 있습니다. 이러한 HAFA프로그램에 의하면 숏세일은 모기지 조정이 거절되었거나, 모기지 조정을 신청할 수 있는 자격에 해당하지
않는 집소유자들에게 HAFA프로그램에 의한 숏세일이 가능하도록 허용하고 있습니다. 즉, 숏세일 하고자 하는 주택이 주거주지이어야 하고, 2009년 이전에 설정된 1차모기지여야 하며, 모기지를 납부하지 않았거나 납부하지 않을 것이 합리적으로 예상되며, 납부하지 못한 모기지 원금이 729,750달러를 넘지 않아야 하고, 소유주의 총 모기지 납부액이 총소득의 31%를 상회해야 합니다.

HAFA프로그램에 참여하는 은행들은 HAFA에서 마련한 절차와 규정에 의거하는 표준화된 절차와 서류양식을 요구하는 숏세일 프로그램을 마련하도록 되어있습니다. 그러나, HAFA프로그램하에서 실시되는 숏세일은 2012년 12월31일날 끝나게 됩니다. HAFA프로그램에 의하면, 숏세일은 모기지조정프로그램(HAMP)하에서 취득된 정보들을 그대로 이용하게 규정하고, 주택을 리스팅에 올리기 전에 소유주에게 은행에서 허용가능한 클로징 비용 등을 사전에 고지하도록 하고 있습니다. 또한, 집소유주에게 3,000 달러의 이사비용, 모기지서비스회사에 1,500달러의 비용보조가 가능합니다. 은행은 소유자가 사인한 숏세일 계약서와 관련 서류들이 접수되면 접수일로부터 10일이내에 숏세일 여부를 결정해서 통보해야 하고, 120일간 소유주에게 집을 팔수 있는 기간을 허용해야 합니다. 최초 120일간 집이 팔리지 않을 경우 1년간 더 기간을 연장할 수 있습니다.

따라서, 귀하의 경우 현재 은행이 HAFA프로그램에 참여하고 있으며, 이 프로그램 하에서 본인이 자격이 있는지 따져보아야 합니다. HAFA프로그램 하에서 숏세일 자격이 된다면 변호사비용과 이사비용은 은행이 부담을 해줍니다.