수년동안 긴축기조를 유지해 오던 연준이 지난 9월 첫 금리인하를 단행하였다. 금융시장은 올해에만 두 번 더 내릴 것으로 예상하면서 시중금리들도 동시에 하락하는 모습을 보이고 있다. 모기지금리도 내려가 현재 30년 고정기준으로 5% 후반에서 6% 초반대를 보이고 있다. 이에따라 지난 2-3년 동안 다소 높은 금리로 모기지융자를 받았던 손님들을 중심으로 재융자에 대한 문의가 많은 편이다.

그런데 많은 한인들은 수입보고가 충분치 않아 융자승인을 받지 못할 것으로 미리 걱정하여 재융자를 아예 포기하는 경우를 종종 보게된다. 특히 자영업자 손님들중에서 이런 경우가 많은 편이다. 오늘은 이렇게 수입보고가 충분하지 못한 사람들이 구입융자나 재융자를 받을 수 있는 상품들에 대하여 살펴보기로 한다.

일반적으로 모기지렌더는 2년치 세금보고서와 W-2, 한달치 월급명세서를 기본서류로 하여 수입계산을 한 후 융자승인을 해준다. 하지만 수입증명을 위의 기본서류 말고 다른 방법을 통해서 검증한다거나, 보고된 수입이 많지 않더라도 다른 조건들이 좋으면 융자승인을 해주는 렌더들이 많은 있다. 가장 많이 활용되고 이자율도 좋은 대표적인 융자가 VOE(Verification of Employment)융자이다.

이는 렌더가 고용주에게 VOE양식을 보내면 고용주가 이를 완성하여 렌더에게 제출하면 되는 융자이다. 렌더는 IRS에 검증과정을 거치지 않기 때문에 현찰로 임금을 지급받는 사람들이나 수입이 불안정한 사람들에게 안성맞춤인 상품이다. 융자금액이나 신용점수, 주택용도등에 따라 달라지지만 보통 25-40%의 다운페이먼트를 요구한다. 이자율도 풀닥융자에 비하여 많이 높지 않은 편이기 때문에 세금보고가 부족하여 걱정하는 손님들에게 안성맞춤인 상품이다. 이 상품은 렌더마다 자세한 심사기준이 다르고 이자율도 차이가 날 수 있으므로 여러 렌더를 거래하는 융자회사(브로커)를 이용할 경우 좋은 조건으로 융자를 받을 수 있다.

그리고 특별히 자영업자를 위하여 준비된 융자상품도 있는데, 2년치 세금보고서 대신에 제무제표를 사용하거나, 12개월치 사업체의 은행거래내역서를 기준으로 수입을 산정하여 융자를 승인해 주는 상품도 있다. 이 제무제표나 12개월 은행거래내역서를 이용한 상품역시 풀닥에 비하여 이자율이 많이 높지 않아 자영업자들이 아주 많이 사용하는 상품이다. 다음으로 VOE는 커녕 직장 및 수입과 관련하여서는 아무런 서류도 요구하지 않는 융자도 있다. 신용카드 신청할때 처럼 수입관련 서류의 첨부 없이 그냥 자신의 수입이 얼마라고 융자신청서에 기재만 하는 SI(Stated Income), 혹은 직장/수입에 대한 내용을 기재조차도 하지않는 NI(No Income)등도 있다.

하지만 이러한 상품들은 다른 요구사항 즉 신용점수, LTV(Loan to Value)등을 더 까다롭게 요구할 수 있으므로 경험 많은 융자 담당자와 상담을 통해서 결정하는 것이 좋다. 또한 대상주택이 투자용일 경우에는 임대수입과 PITI(Payment, Tax, Insurance)와 비교하여 일정한 비율 이상이 되면 융자승인을 해주는 DSCR(Debt Service Coverage Ratio) 융자도 많이 사용되는 편이다. 커머셜융자에서 주로 사용되던 DSCR방식을 모기지에까지 도입한 셈이다. 이 DCSR상품은 대상주택이 투자용일 경우에 한하여 사용되는데, 준비서류가 간단하고 이자율도 풀닥대비 많이 높지 않아 투자용주택을 많이 보유하고 있는 손님들에게 아주 적합한 상품이다.

이러한 각종 노닥융자들은 수입증명을 세금보고서 대신 다른 방법을 통해서 하는 만큼 이자율과, 신용점수, LTV등에 대하여 제한이 당연히 있을 수 있다. 다음으로 흔하지 않지만 Asset Dissipation도 수입증명하지 않는 융자의 한 형태로 볼 수 이다. Asset Dissipation 융자란 은퇴구좌나 금융기관의 구좌에 큰 금액의 자금이 있을 경우 이를 정해진 수익율로 융자기간동안 계산하여 산출되는 액수를 수입으로 간주하여 승인을 해주는 융자를 말한다. 자산을 통해서 수입을 증명하는 셈이 되기 때문에 풀닥융자에 가까우며 이자율이나 다른 기타 조건도 풀닥융자와 거의 비슷하다.

문의: (213)393-6334

이메일: syang2310@gmail.com

<스티브 양 프로융자 대표>