건축 시공업자 중에 무면허자가 많다. 하지만 부동산 업계에도 무면허자들이 활동하고 있다. 무면허자가 부동산을 흥정했을 때에는 계약이 취소 될 수 있다. 타인의 면허를 도용하거나 대여해 주는 사람도 있다.
어떤 사람은 개인 면허증이 아닌 부동산 회사 면허증 번호를 사용하는 사람도 있다. 면허 번호를 기재했지만 엉터리 면허 번호를 만들어 사용하는 사람도 있다.
면허를 요구하는 업무를 무면허자가 하는 것은 경범죄에 해당된다. 부동산 회사에서 무면허자를 채용해서 직접 또는 간접적으로 활용하는 것은 불법이며 법적 구속력이 없는 계약이 된다. 고용주인 부동산 브로커는 면허 징계를 받게 된다.
무면허자는 면허자가 할 수 있는 판매 또는 바이어에게 부동산 판매나 구입 권유, 투자 동업체 형성 등을 통해 수수료나 혜택을 받을 수 없다. 이는 불법적인 사업체 운영에 해당된다.
광고에는 특정 부동산 소속으로 등장하지만 부동산국의 자료에는 몇 달씩, 몇 년씩 소속 부동산 회사에 등재되지 않은 사람이 광고를 내기도 한다.
법조문에는 부동산 업자가 현재의 부동산 사무실에 사표를 낸다고 서면으로 통보하면 통보를 받은 날로부터 3일 이내에 부동산 업자에게 면허증을 반환해줘야 된다.
부동산 브로커는 부동산 업자와 고용계약이 취소된지 10일 이내에 부동산국에 통보를 해야 된다.
부동산 업자가 새로운 회사에 입사하면 해당 부동산 브로커는 5일 이내에 부동산국에 등록해야 된다. 광고에는 이름도 없고 성도 없이 달랑 전화번호만 게재하는 사람도 있다.
무면허자가 광고를 내면서 어떤 회사에 소속된 부동산 업자인 것처럼 허위광고를 낸 후 손님의 돈을 갈취한 사기사건도 있다. 이 경우 부동산국으로부터 징계도 받지만 형사처벌 대상이 될 수도 있다. 면허증 유무를 따지지 않고서 부동산 판매를 의뢰했는데 무면허자가 계약을 중재했다면, 계약 자체가 불법이며 취소 될 수도 있다.
아무리 부동산 회사 면허증이 유효하더라도 무면허 부동산 업자와 계약을 했을 때에는 계약 자체가 취소 될 수 있다. 물론 계약에 따라서 계약이 성립되는 경우도 있다.
경우에 따라 계약은 성립되지만 판매자는 부동산 수수료를 지불 할 의무가 없다. 무면허자 뿐만이 아니라 면허가 있는 부동산 회사도 수수료를 받지 못한다.
한인 부동산 회사가 무면허자를 채용한 후 고객들에게 피해를 끼쳐 2013년에 법원으로부터 브로커 면허 징계 판결을 받았다. 법원은 부동산 회사가 피해자들에게 적절한 배상을 하지 않으면 면허증을 영구취소 한다고 판결했다. 부동산 브로커는 에이전트가 무면허자라는 사실을 알면서 채용했다. 무면허자에게 에이전트 활동을 허락함으로서 피해가 발생했다.
법원은 부동산 브로커에게 60일 면허 정지, 집행유예 2년. 벌금 3,000달러, 그리고 면허가 정지된 날짜로부터 6개월 이내에 ‘전문인 책임’ 시험에 합격해야 한다고 판결했다. 이 시험에 합격할 때까지 면허가 정지되는 것이다.
또 브로커는 6개월 이내에 의뢰인 변호사비와 수사비용 3,192달러를 지불해야 하며, 6개월 이내에 한 피해자에게 9,000달러, 피해자에게 1만달러를 지불했다는 증거를 제출해야 한다.
무면허자에 의한 사기 방지를 위해 면허 번호를 기재하라는 내용의 법안이 2009년 7월1일부터 시행되고 있다.
관련법에 따르면 부동산 업자는 모든 광고물에 꼭 면허번호를 게재해야 된다. 부동산 업자 선전을 위한 명함, 편지, 광고 전단지에도 면허 번호를 기재해야 된다. 단, 신문 광고란의 ‘항목별 광고’(classified)의 ‘임대’ 광고란에 전화 번호 또는 주소를 기재했을 때에만 제외된다.
그리고 전자 장치를 이용한 광고나 ‘판매’(for Sale) 간판에는 제외된다.
어떠한 부동산 구입, 판매, 임대와 관련된 광고에 판매원(salesman)의 이름이 들어가 있을 때에는 필히 부동산 업자가 소속된 회사명을 기재해야 한다.
(310)307-9683
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김수진 호프 법률그룹 변호사>
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