최근처럼 뜨거운 주택시장에서 주택융자를 진행하다보면 간혹 주택 감정이 시장가격을 못 미치는 경우가 종종 발생해서 그로인한 문제가 생기곤 한다. 일반적으로 해당 주택 주변 반경 1 마일 이내에 최근 3개월 이내에 팔린 비슷한 사이즈의 비교대상이 될 집들을 바로 comparable 이라고 하는데 최소 3군데 이상의 바로 이런 comparable 들을 해당주택과 직접적인 비교를 통해서 가격을 책정해서 해당주택의 가격을 매기는 것이 바로 주택 감정이다. 즉 현재 내가 구입하고자 하는 주택의 감정가격은 실상 그 주변의 비슷한 집들이 최근에 팔린 가격을 기준으로 결정 난다고 보면 된다. 그러다 보니, 요즘처럼 주택가격이 상승하는 시장에선 아무래도 이미 팔린 과거의 가격을 기준으로 현재 상승하는 주택가격을 매기다보니 감정가격이 매매가격에 못 미치는 경우가 종종 발생한다.

사실 주택 감정은 대출은행입장에서 해당주택이 충분한 담보가치를 가지고 있는지를 판단하는 객관적인 기준으로 사용되는데, 은행으로서는 주택을 매매할 때 셀러와 바이어가 합의한 매매가격과 공인된 감정사를 통해서 나온 감정 가격 중 낮은 가격을 인정한다.

만일 감정 가격이 많이 나올 경우 그냥 집을 싸게 잘 사는구나 하고 긍정적인 마인드로 기분 좋게 받아들이면 되고, 만일 낮게 나오더라도 appraisal contingency 안에서 오히려 가격흥정을 한 번 더 할 수 있는 기회를 가지게 된다고 긍정적인 마인드로 임하면 좋을 것이다.
낮게 나온 감정가격에 큰일이 났다고만 당황하지 말고 오히려 감정 컨틴젼시안에서 바이어로서의 권리를 충분히 챙기면서 흥정에 임해서 현실에서 가장 최선의 선택을 할 수 있는 여러분들 되길 바란다.

지난 2009년부터 시행된 HVCC (Home Valuation Code of Conduct)에 따라 주택 감정은 독립되어서 진행이 된다. 과거에 일감을 몰아주면서 영향력을 행사하던 주택대출은행이나 모기지 회사의 감정 가격에 대한 입김으로부터 자유롭고 공정하게 하고자 완전 독립되어 운영이 된다. 물론 이로 인한 불편함이 없는 것은 아니지만 은행입장에서는 훨씬 객관적인 감정결과를 신뢰할 수 있는 결과로 받아들여지고 있는 만큼, 필요 이상으로 감정가격이 낮게 나온다던가 높게 나올 경우 융자에 큰 혼란과 어려움을 야기하게 된다.

사실 감정가격은 은행입장에서의 담보를 객관적으로 판단하는데 사용되는 기준일 뿐이다. 감정 가격에만 너무 연연하지 말고, 기회가 된다면 감정리포트안의 세부내용들을 한번 꼼꼼히 살펴보길 권하고 싶다.
주택융자를 신청한분은 반드시 30일 이내 주택 감정서를 받아보게 되어있으니까, 주택 감정을 단순히 해당주택이 얼마짜리인지만을 규정한다고 생각하지 말고, 그 해당주택이 융자은행입장에서 담보가치가 있는지 뿐만 아니라 담보로서 문제가 없는지도 확인을 함으로써 단순히 가격에만 치중하지 말고 내가 구입하는 주택의 감정 내용에도 꼼꼼히 잘 살펴볼 수 있는 우리 모두가 되길 바란다.
문의 (703)868-7147

<배준원 Vice President Greenway Funding Group>