모기지 대출 연체 중 90일 이상 심각 연체 비율이 최근 들어 뚜렷한 증가세를 보이고 있다. 크레딧 평가기관 밴티지스코어에 따르면 지난해 12월 기준 심각 연체 비율은 전년 동월 대비 약 18% 상승했다. 모기지 대출 연체 증가 속도는 자동차, 신용카드 등 다른 대출 연체보다 빠르다는 점에서 우려가 커지고 있다. 전문가들은 고 이자율과 주택가격 상승, 재산세, 보험료 등 주택 관련 비용 급증이 주택 소유주의 모기지 상환 부담을 가중시키고 있다고 분석한다.

■ ‘자동차·신용카드’보다 빠른 연체 증가

모기지 대출 연체 중 심각한 연체로 분류되는 90일 이상 연체 비율이 최근 증가한 것으로 나타났다. 크레딧 평가 기관 밴티지 스코어에 따르면, 작년 12월 기준 심각 연체 모기지 비율은 약 0.2%로, 전년 동월 약 0.17%에서 상승했다. 연체 비율이 높은 편은 아니지만 증가 속도는 자동차 대출, 신용카드, 개인대출 등 기타 신용 대출 연체보다 빠른 속도다.

세인트루이스 연방준비은행에 따르면, 작년 3분기 전체 연체 비율은 약 1.78%로 집계됐다. 온라인 대출 업체 렌딩트리에 따르면, 같은 기간 총 모기지 대출은 약 8,667만 건으로 대출 규모는 약13조 700억 달러로 조사됐다. 이 같은 수치들을 근거로 할 때 연체 모기지 대출 건수는 약 150만 건에 달할 것으로 추산된다.

■ 주택 관련 비용 일제히 상승

부동산 시장 전문가들은 최근 모기지 연체 증가 원인으로 높은 이자율과 주택가격 상승 등으로 꼽고 있다. 여기에 각종 주택 관련 비용이 크게 오르면서 주택 소유주들의 감당 능력에 한계에 이르고 있다는 지적이다. 재산세, 주택보험, HOA 비용 상승으로 월 페이먼트 부담이 커진 반면 소득이 오르지 않은 소유주의 경우 연체 위험이 커질 수밖에 없다는 것이다.

렌딩트리의 보고서에 따르면, 재산세 중간 금액은 집값이 급등한 2021~2023년 기간 평균 10.4% 상승했다. 이는 주택 소유주가 연간 약 2,969달러, 월 약 247달러의 추가 재산세를 부담해야 함을 의미한다. 게다가 부동산 시장 조사기관 코탤리티에 따르면 주택보험료 역시 2027년까지 약 16% 상승할 전망이다.

부동산 전문가들은 “모기지 페이먼트 금액은 대부분 고정이지만 재산세와 보험료 인상은 제한이 없기 때문에 예기치 않게 연체가 발생할 수 있다”라고 지적하고 있다. 코탤리티 보고서에 따르면, 자연재해가 잦은 주에서 보험료가 급등하면서 연체 증가로 이어지는 경우가 늘고 있다.

최근 급등 추세인 HOA 비용도 모기지 연체 요인으로 지적됐다. 단지 내 대규모 수리나 소송 관련 비용 마련 위한 추가 관리비가 부과될 경우 주택 소유주의 모기지 상환 능력에 치명적인 영향을 미칠 수 있다. 주택과 별개인 에너지, 의료, 보육비 부담과 실업률 상승, 대규모 구조조정, 민간 부문 해고 등도 모기지 연체에 보이지 않는 요인이다.

■ 모기지 업체와 상담부터

모기지 페이먼트 상환을 한 번이라도 놓쳤거나 곧 놓칠 가능성이 있다면 가능하면 연체 전 미리, 아니면 연체 직후 즉시 모기지 대출 서비스를 제공하는 회사에 연락해야 한다. 대부분 모기지 서비스 업체는 주택 소유주가 주택을 지킬 수 있도록 돕는 다양한 구제 프로그램을 제공하고 있다. 불가피한 연체로 구제 프로그램을 신청해야 할 경우 업체별 프로그램이 크레딧 점수에 어떤 영향을 미치는지 반드시 미리 확인해야 한다.

연체와 관련 모기지 서비스 업체에 다음과 같은 구제 프로그램과 관련 상담을 받을 수 있다. ▲ ‘유예’(Forbearance): 1개월~1년간 월 페이먼트 납입을 일시 중단하거나 감액하는 옵션. 이자는 계속 발생하며, 합의된 일정에 따라 또는 대출 만기 시 유예 또는 감액 금액을 상환해야 한다. ▲ ‘연기’(Deferment): 최대 36개월간 납입 중단 후, 연체금 전액을 일시불로 상환해야 한다.

▲ ‘대출 조건 변경’(Loan modification): 이자율 인하, 대출 기간 연장, 연체금 대출 잔액에 합산. 변경 사항은 대출 기간 동안 영구적으로 적용된다. ▲ ‘상환’(Reinstatement): 일시적 어려움인 경우, 연체액과 연체 벌금을 차후에 한 번에 납부한다. ▲ ‘재융자’(Refinance): 시중 이자율이 기존 이자율보다 크게 낮은 경우 재융자를 통해 월 페이먼트 금액을 낮출 수 있다.

■ 장기적으로 상환할 수 없다면?

재정적 어려움이 장기적으로 계속돼 연체금을 상환할 수 없을 것으로 판단되면 다음과 같은 옵션이 고려된다.

▲ 주택 매각: 모기지 대출 잔액을 상환할 수 있는 현금 자산이 있다면 매각을 통해 추가 연체를 방지할 수 있다. ▲ ‘숏세일’(Short Sale): 모기지 잔액이 주택 시세보다 높은 경우, 대출 은행이 주택 매매가와의 차액을 면제하거나 연기하는 방식. 주택 매각 후 대출 은행에 의한 차액 회수 위험을 피하려면 은행측으로 부터 ‘잔존 채무 면제’(Deficiency Waiver) 서류를 반드시 받아야 한다. 면제된 채무(차액)는 ‘연방국세청’(IRS) 과세 대상이다.

▲ ‘압류’(Foreclosure): 채권자(대출 은행)가 주택을 매각하여 대출금을 회수. 일반적으로 4회 이상 납입 누락 혹은 120일 이상 연체 시 압류 절차가 진행된다. ▲ ‘소유권 이전’(Deed-in-lieu of foreclosure): 주택 소유권을 자발적으로 채권자에게 이전하고 나머지 부채를 면제받는 방법이다.

■ 자연재해로 인한 연체라면?

자연재해가 발생하면 주택은 물론 소유주의 소득에도 피해를 줄 수 있다. 대부분의 경우 모기지 서비스 업체는 자연재해 주택 소유주에게 유예 프로그램을 제공해야 한다. 대통령이 선포한 자연재해의 경우 FHA 융자를 받은 소유주는 FHA가 제공하는 구제 옵션 혜택을 받을 수 있다. 자연재해가 원인이더라도 페이먼트 납입 중단 전 반드시 모기지 서비스 업체와 상환 유예 절차에 대해 확인해야 한다.

모기지 연체에 빠진 주택 소유주를 노린 사기도 흔히 발생한다. 사기 범죄자들은 모기지 대출 조건 변경이나 주택 압류 방지 서비스를 제공한다고 속이고 취약한 주택 소유주를 노린다. 약속한 서비스가 완료되기 전에 비용을 요구하는 회사는 절대 이용하지 말아야 한다. ‘연방거래위원회’(FTC)는 웹사이트를 통해 모기지 구제 사기 관련 유용한 정보를 제공한다. https://consumer.ftc.gov/node/77487

<준 최 객원 기자>