리스는 건물주와 입주자 간의 일정기간 계약이므로 합의없이 리스조건을 위배한 경우는 계약위반이 되므로 상대방에게서 소송을 당할 수 있다. 예를 들어 입주자가 렌트를 제때 안 낸 경우, 정한 용도 이외에 사용한 경우가 있을 수 있겠고 건물주는 약속된 수리를 안해 주거나 계약기간이 되기 전에 퇴거시키고자 하는 경우 등이다.

하지만 계약은 협상에 의하여 다시 조건을 개정할 수 있다. 다만 양쪽이 보다 좋은 조건을 확보하려고 하기 때문에 힘겨루기가 이루어 진다. 건물주의 입장에서 보면 몫이 좋은 장소이고 현재의 입주자가 나가도 새로운 입주자를 구하기 쉽다고 판단하면 협상을 잘 안해 줄 것이다. 반대로 새로운 입주자를 구하는 것이 어렵다는 판단이 서면 기존의 계약에서 렌트 및 공동구역 경비를 깎아주는 협상에 응할 것이다. 입주자의 입장에서도 세탁소, 마켓 등 장비가 투여되고 이전이 힘든 경우 협상에 한계가 있다. 반대로 일반 사무실 등은 이전이 용이하므로 협상이 쉬울 수 있다.

우선 계약에 묶인 렌트를 내리는 것이 중요하다. 이를 위해서는 주위 건물의 시세와 비교, 이를 제시할 수도 있고 현재 비즈니스가 계약 당시와는 많이 하락했음을 보여야 한다. 이를 위하여 필요하면 매상보고 또는 재무제표 등을 제시할 수 있다.

또한 상가의 경우 많은 부담이 되는 것이 공동구역 경비이다. 건물주가 규정에 없는 경비를 넣어 과도한 차지가 되었는지 계산내역을 요구할 수 있다. 이것이 안되면 적당한 퍼센트의 할인을 요구할 수 있다. 밀린 렌트금액에 대해 일정기간 무이자로 유예를 요청할 수 있으며 이에 대해 6개월 또는 1년 후부터 조금씩 갚아 나갈 수 있도록 요구를 한다.

또한 비즈니스가 힘든 경우 1~6개월간 무상 렌트를 요구할 수 있다. 이러한 조건을 과연 건물주가 받아들일 수 있을지 의아해 할 수가 있으나 요구하지 않고서는 협상의 대상이 되지 않는다.

매년 렌트를 물가지수 또는 일정 퍼센트로 올리는 조항이 있다. 이러한 매년 인상 금액을 일정년도 동안 동결시키자는 협상을 할 수가 있다.

렌트 협상 때 흔히 건물주가 이것은 표준리스니까 바꾸어 줄 수 없다고 하기 쉽다. 표준리스가 나에게 해당되는 것은 아니다. 나의 조건에 맞게 리스가 고쳐져야 한다. 리스계약은 파트너십 계약과 비슷하다. 비즈니스가 잘 되면 건물주에게 페이먼트르 잘해 이익이 돌아가지만 비즈니스가 안 되면 모두가 힘들게 되는 것이다.

다른 방법으로는 비즈니스 사용 면적을 줄이거나 서브 테넌트를 구하는 방법이 있다. 지금 2,000스퀘어피트 넓이를 1,500으로 줄여도 비즈니스에 큰 지장이 없으면 면적축소를 건의할 수 있다. 스페이스가 충분하면 서브 테넌트를 구하여 렌트를 받으면 경비를 절감할 수 있다. 보통 서브 테넌트를 들이려면 건물주의 동의가 필요하다. 서브 테넌트가 페이를 하지 않으면 현재 테넌트가 책임이 있다.

주식회사 등이 리스계약인 경우 개인적 보증이 들어가지 않은 경우가 드물게 있다. 이 경우 협상을 하면서 건물주가 반대급부로 개인적 보증을 요구하는 경우가 있는데 이는 가급적 응하지 않는것이 좋다.


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김윤한<변호사>