<문> 이번에 상업용 건물을 구입하기 위해 에스크로를 오픈하게 되었습니다.

에스크로를 오픈할 때 셀러와 맺은 구매계약에 의해 에스크로 건물 구입 대금의 일부를 선수금으로 에스크로에 입금해야 하는 것으로 알고 있습니다.

미국에 와서 살면서 수차례 에스크로를 하면서 제겐 그런 일은 없었고 조금은 황당한 질문 같지만, 만일 에스크로가 진행되는 동안 에스크로 회사나 에스크로 직원에 의해 어떤 불미스러운 일이 일어난다면 에스크로 회사에 입금되어 있는 제 예치금은 안전하게 돌려 받을 수 있는지 궁금합니다. 또한 이런 불상사를 막을 수 있는 제도나 방책이 준비되어 있는지요?

<답> 에스크로 회사에 입금된 고객의 예치금은 Escrow Agent Fidelity Corporation이란 기구로부터 모두 돌려 받을 수 있습니다.

이 기구는 마치 은행의 FDIC와 같은 역할을 한다고 보시면 됩니다. 과거 에스크로 회사 직원의 공금유용이나 횡령의 사례가 있었기 때문에 에스크로 회사는 직원을 채용할 때 지문검사나 신원조회 등을 통해 철저하게 신분을 확인하고 있습니다.

고객의 수표사기(Check Fraud) 전과가 있던 사람이 에스크로 회사에 채용되지 못했던 전례를 볼 때 에스크로 회사의 직원 채용 시에 철저한 신분조회와 확인절차는 고객 예치금 보호를 위한 대책 중에 하나라고 말할 수 있습니다.

독립된 에스크로 회사(Independent Escrow Company)에 맡겨진 고객의 예치금은 전액 보상받을 수 있습니다.

독립된 에스크로 회사는 주정부 사단 법인처(Department of Corporation; DOC)에 의해 최소 5년 이상의 경험과 자격을 갖춘 에스크로 오피서(Escrow Officer)를 에스크로 매니져로서(Escrow Manager)의 채용이 요구되고 있습니다.

또한 이 에스크로 매니져는 DOC에 있는 기록과 고용증명(Verification of Employment) 그리고 과거의 법 규정 위반유무, 처벌 유무, 추천 내용이 참작되어 엄격하고 까다로운 심사를 통해 매니져의 자격을 받게 됩니다.

또한 독립된 에스크로 회사는 DOC로 부터 정규적으로 철저한 감사를 받고 있습니다.

사전 예고 없이 불시에 실시되는 방식의 감사를 받게 되며, 에스크로 회사에 독립된 CPA Firm(공인회계사)이 매년 감사를 시행하도록 DOC는 요구하고 있습니다.

이러한 엄격하고 정기적인 감사를 통해 에스크로 신탁계좌(Escrow Trust Account)에 있는 고객예치금의 신탁공금유용(Trust Account Commingle)을 예방하고, 상호 공통의 중립에 위치한 제삼자(Mutual Third Party)의 위치를 잘 지키고 있는지 감시, 감독하고 있습니다.

이에 반해서 부동산회사나 타이틀 보험회사에 소속된 에스크로 회사는 이같은 감사제도에 적용 받지 않으므로 문제가 발생한 후, 즉 사후에 부동산국(DRE)의 감사를 받게 됩니다.

독립된 에스크로 회사가 이렇게 까다로운 절차나 자격이 요구되고, 철저한 관리 감독을 받고 있는 이유는 에스크로 회사는 셀러와 바이어 사이에 중립의 제삼자의 위치에서 공정하고 효율적으로 업무를 잘 수행하고, 궁극적으로는 고객을 보호하기 위함입니다.


문의:(213)388-7777
<단양 / 유나이티드 에스크로 윌셔지점장>