비즈니스를 매매할 때 보통 상가 리스가 제일 가치가 있다. 물론 보석가게를 매입할 경우 많은 보석 인벤토리를 함께 산다면 보석 인벤토리 가격이 리스보다 더 가치가 있을 수있다.
많은 한인들이 잘 알다시피 80년대 후반에는 와이키키 상가 리스를 얻기위해 프리미엄제도가 생겼고 흔히들 몇십만달러에서 백만달러이상 프리미엄을 주고 가게를 얻기도 했다.
리스가 가치가 있다는 것은 비즈니스를 하는 사람들은 누구나 다 알고 있다.
아무리 좋은 비즈니스라고 해도 리스가 좋은 조건으로 되어 있지 않으면 또는 최하 3년이상 리스가 남아 있지 않으면 그 비즈니스를 살려고 하는 사람이 없을 것이다.
먼저 리스에 해당되는 중요한 두 단어를 설명한다.
어떤 사람이 1만스퀘어피트 규모의 좋은 가게터를 10년 리스로 갖고 있다고 하자.
이 리스자가 만약 5년기간의 리스기간만 또는 5천스퀘어피트만 제3자에게 리스권리를 판다하면 이것이 서브리스(Sub Lease)이다.
반대로 어사인먼트는 10년 리스기간과 1만스퀘어피트 면적 전체를 제3자에게 리스권리를 팔때를 말하는 것이다.
중요한 것은 얼렁뚱땅 작성된 리스가 아니면 리스자가 서브리스 또는 어사인먼트를 제3자에게 해주어서 가게를 팔려고 할때는 빌딩주인의 서류로 된 허가(Written Consent)를 정식으로 받아야 한다.
필자의 부동산과 관련된 손님 가운데에는 빌딩주인들이 약 45%, 가게 리스자들이 55%정도 된다.
빌딩 주인을 도와 줄때에는 리스자가 가게를 팔겠다며 어사인먼트를 허락해 달라고 요청하면 새로이 리스를 인수할 사람을 세밀히 검토한다. 인수할 사람의 경제적 능력과 경험등을 조사한다. 리스자를 도와줄때는 어떻게 해서라도 제3자가 리스를 인수할 수 있도록 리스자를 도와준다. 필요할 것 같으면 인수자에게 사업계획이나 세금보고등의 기록들도 마련하게 한다.
중요한 것은 필자가 빌딩주인을 도와줄때는 어사인먼트를 허락해 준다해도 팔고 나가는 리스자를 리스에서 풀어 주지 않는다. 다시말해 제3자가 리스를 인수하여 사업을 하다가 렌트를 내지 못할 경우 우리는 렌트를 인수한 사람은 물론이고 전 리스자에게도 렌트계약의 의무 책임을 지게한다.
물론 가게를 팔고 나가는 리스자가 더 이상 렌트의 책임을지지 않을때에는 적당한 합의선에서 미래의 렌트문제를 네고하는 방법도 있다.
필자가 가게를 팔고 나가는 리스자를 도와줄 경우 역시 이 미래의 렌트비를 정리하는 쪽으로 신경을 쓴다.
이번 칼럼의 초점은 많은 리스자들이 제3자에게 리스권을 팔고 나가면 본인의 렌트책임이 끝나는줄로 대부분 착각하고 있는데 절대 그렇지 않다.
가게를 사고 리스를 인수한 사람이 렌트를 제대로 내지 못할때에는 전 가게주인에게도 렌트책임이 따른다. 제대로 된 리스안에는 아래와 유사한 내용이 명기되어 있다.
Consent to Assignment does not release the original tenant from all future rent obligation...
이같은 문제로 자주 법정소송이 이어지는 것이 현실이다.