연방준비제도이사회(연준)는 지난 16일 연방기금금리(Federal Fund Rate)를 현재의 1%에서 0~0.25%로 낮추고 이 수준을 상당기간 유지하겠다고 발표하였다. 지속되는 경기후퇴와 디플레이션(저성장속 물가하락) 우려에 대한 강력한 대응의 의지표출로 받아들여지고 있다.

하지만 이미 미국 국채시장에서는 실제로 0% 금리로 채권발행입찰이 행해지고 있어 앞서가는 시장의 금리를 반영한 것 뿐이라는 해석도 있다. 지난 12월초 행해진 300억달러어치 4주만기 국채입찰에서 낙찰금리가 0%였던 것을 염두에 둔 말이다.

연준은 이와 더불어 양적완화(Quantative Easing)정책의 일환으로 장기국채매입을 검토하고, 페니메, 프레디맥 발행 모기지담보증권(MBS)의 매입규모를 확대하겠다고 발표했다.

통화팽창과 신용경색완화를 위하여 연준으로서는 유래없이 공격적인 정책으로 헬리콥터 벤(헬기로 돈을 뿌려서라도 경기를 부양하겠다는 버냉키 연준의장의 발언을 빗댄 별명)의 강력한 모습을 유감없이 보여주고 있는 셈이다.

연준의 향후 국채와 MBS의 추가적이고 지속적인 매입의사 발표가 우리의 관심을 끄는 이유는 두 말할 필요 없이 이것이 향후 모기지 금리변동에 많은 영향을 주기 때문이다.

연준이 국채와 MBS 매입을 추진하면 채권의 가격은 상승하고 수익률(이자율)은 하락하게된다. 따라서 최근 이미 엄청나게 낮아진 채권금리와 모기지금리는 하락세를 지속할 것이라는 전망이 우세하다.

연준의 금리인하 발표직후 30년 고정기준 모기지 금리는 이미 4% 중반까지 하락하였는데 여기에서 더 추가적으로 하락한다면 모기지 소비자들에게 엄청난 혜택이 아닐 수 없다.

그러나 과연 이렇게 이자율이 지속적으로 하락만 할 것인가? 예측의 게임이라는 금융시장에서 이미 모두에게 알려져있는 정보는 더이상 현재와 미래의 가격변동에 영향을 주지 않는다고 보면 된다.

따라서 연준의 채권매입발표는 이미 채권시장에서 가격과 이자율에 반영되어있다고 보는 것이 옳다, 다만 경기후퇴와 신용경색이 단시일내에 해결될 문제로 보이지 않는 많큼 정부와 연준은 공격적인 재정정책과 통화팽창을 펼것으로 보아 장기금리들이 저금리를 유지할 것으로 보는 견해가 지배적이다.

그러나 현재 유일한 버블로 국채를 꼽으면서 조만간 이 거품도 터질 것(가격하락, 금리상승)으로 전망하는 월스트릿의 전문가들도 상당히 존재한다. 소비자 입장에서는 시중 금리와 모기지 금리가 내려가도 본인의 자격요건이 충족되지 않으면 그림의 떡일뿐이라는 사실을 염두에 둘 필요가 있다. 사실 최근의 대출은행들은 정부의 지속적인 통화 팽창정책과는 상반되게 일반인에 대한 대출기준은 오히려 점점 까다롭게 바꾸고 있는 실정이다.

LTV(Loan To Value)기준이 올라가고 크레딧점수 하한선도 높아지고 각종 제출서류요구도 늘어나고 있다. 자영업자가 많은 우리 한인들에게는 소득증명을 요구하는 융자가 큰 장애물이 아닐 수 없다.

따라서 오랜간만에 찾아온 초저금리의 기회를 놓치지 않기 위해서는 융자자격요건을 미리미리 점검해둘 필요가 있다. 크레딧 보고서를 점검하고, 자동차 페이먼트와 크레딧카드 페이먼트를 줄여서 페이먼트 능력을 높여 놓을 필요가 있다. 다운페이먼트의 출처도 미리미리 챙겨놓아야 한다. 소득보고가 부족하다면 소득보고가 잘되어있는 친인척을 Co-Borrower로 활용하는 것도 좋은 방법이 될 수 있다.

스티브 양
<론오피서>
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