2월18일에 발표됐던 오바마 정부의 주택부양책에 대한 세부 지침서가 지난 3월4일에 공시됐다. 필자가 미리 예견했던 내용들과 거의 일치하는 형태의 실행안으로 확정됐다.

하지만 필자는 이 세부안을 분석하면서 또다시 우려의 한 숨을 쉴 수밖에 없었다. 정책의 실효성이나 형평성의 문제 등은 차치하더라도 우선 이 부양안의 세부적인 내용들을 일반 국민들은 그 누구도 완벽히 이해할 수 없을 거라는 걱정 때문이었다. 자칫 잘못하면 지난번 부시 정부의 Modification안처럼 다시 오류가 발생하는 부작용이 있을 수밖에 없을 만큼 시행안 자체가 소비자들에겐 혼미(?)스러울 정도로 난해한 내용들이다.

이에 필자가 소비자들의 이해를 돕고 더 큰 사회적 혼란을 막기 위해서 핵심 내용을 다시 분석하여 요약해본다.

이번 부양안은 ‘재융자’와 ‘융자 재조정’ 두 가지 형태를 함께 시행하는 것이 특징이다. ‘재융자’는 첫 시도이고 ‘융자 재조정’은 부시 정부의 구제안을 연결하면서 보강된 변화를 적용하는 방법이다. 재융자의 해당자격은 주택 매입 당시에 패니매와 프레디맥이 보증한 컨포밍 융자를 받았으나 현재 주택가격의 하락으로 일반 재융자가 어려워진 상황이면서 지난 1년간 연체기록이 없어야 한다.

재융자의 경우에 특별히 소비자들이 혼란스러워할 부분이 두 가지 있다. 패니매와 프레디맥이 연관된 융자가 도대체 어떤 것인가 하는 것이고 또 하나는 컨포밍 융자라면서 72만9,750달러까지 해당된다는 건 무슨 뜻인가 하는 것이다.

첫째, 패니매와 프레디맥이 연관된 융자인지를 알기 위해선 이 두 기관의 인터넷 사이트를 통해 직접 확인할 수 있는데 필자가 대체적인 분류의 구분을 부연 설명하자면 거의 모든 15년과 30년 고정은 이에 해당하며 반대로 옵션 변동은 모두가 해당이 안 되고 교체형 변동(3, 5, 7년 등)은 소수가 해당된다고 보면 된다.

그리고 72만9,750까지의 융자 밸런스라는 것은 점보융자를 의미하는 게 아니고 이 번 부양안이 4유닛(owner occupy)까지의 패니매와 프레디맥 소유 컨포밍 융자가 해당되는 것을 뜻하는 액수이다. 결코 1유닛의 점보융자를 의미하는 액수가 아니라는 것을 분명히 인식해야 할 것이다.

‘융자 재조정’ 파트는 차압과 부작용만 양산시킨 부시 정부의 Modification 실책을 조용히(?) 덮어버리고 그 허점을 보완하는 형태로 시행된다. 그래서 그 대상의 핵심이 ‘페이먼트를 잘 내고 있지만 곧 위험한 상황에 처할’ 소유주들로 바뀌었고 NPV(Net Present Value) Test라는 방식의 심사로 ‘현재 시점’에서 재조정을 하는 게 이득인지 손해인지를 비교해서 재조정을 결정한다. 정부와 상관없는 융자들은 이런 방식의 융자재조정 후 페이먼트를 잘 내면 정부가 은행과 소유주에게 연차적으로 인센티브를 제공하도록 돼 있다. 그리고 이 번 부양안은 두 가지 유형 모두 사실적인 인컴 증명을 제출해야 한다.

(213)500-7644 제이 명 / <론팩 모기지 대표>