부동산의 소유권을 어떻게 하느냐에 따라서 법적인 보호와 세금문제가 달라질 수 있다. 보통 거주주택의 경우 소유주가 한 사람인 경우와 두 사람인 경우로 나누어볼 수 있다. 소유주가 한 사람일 때에 결혼한 적이 없는 경우는 a single man/woman으로 하고, 결혼했으나 이혼한 경우는 an unmarried man/woman으로 하고, 결혼을 했으나 개별재산을 원하는 경우 a married man/woman as his/her sole and separate property로 한다.

공동 소유의 주택의 소유 방법에는 대개 community property, community property with right of survivorship, joint tenancy, tenancy in common 등의 네 가지가 있다.

Community property로 할 경우 단점은 배우자의 사망 때 원칙적으로 다른 배우자에게 소유권이 넘어가기 전에 프로베이트(유산 검증)를 거쳐야 한다는 것이다. 반대로 장점은 배우자 사망 때 전체의 원가가 시가로 업그레이드 된다는 것이다.

Joint tenancy의 경우 배우자 사망 때 다른 배우자에게 즉각 타이틀이 넘어가나 원가의 반만 시가로 업그레이드 된다. (step up basis)
위와 같은 단점을 보완하기 위하여 community property with right of survivorship을 쓴다. 이것은 2001년 7월1일 이후 가주에서 시행된 제도이다.

Tenancy in common은 여러 사람이 한 부동산을 소유할 때 이용하는 방법이다. Tenancy in common은 세금연기 교환(1031 exchange)이 가능한 장점이 있으나 부동산 전체의 부채에 대하여 각 구성원이 책임을 진다는 단점이 있다.

또한 개인 주택의 경우 개인이 생전신탁을 만들었으면 트러스트 이름으로 타이틀을 가진다.

위와 같은 주거주택의 소유방식과는 별도로 상업용 부동산의 소유방법은 주식회사, S법인, 무한 파트너십, 유한 파트너십, LLC 등을 통하여 할 수 있다. 부동산의 타이틀을 주식회사로 하는 것은 권장할 만하지 않다. 그 이유는 첫째로 이중과세(double taxation)이다. 부동산 매각 때 회사와 개인이 각각 양도소득세에 대한 세금을 내어야 한다. S법인도 부동산 타이틀로 바람직하지 않다. 25% 이상 수동적 이익(즉 렌트 수입)이 3년 이상 나게 되면 S법인이 일반 주식회사로 바뀌게 된다.

무한책임 파트너십(general partner-ship)의 경우 설립이 쉽다는 장점은 있으나 각 파트너가 부동산에서 발생한 클레임에 대하여 책임을 져야 하는 문제점이 있다.

유한책임 파트너십(limited partnership)의 경우 한 명 이상의 무한책임 파트너가 있으며 법적 책임을 져야 한다. 나머지 유한책임 파트너는 자기 지분에 대해서만 책임을 진다.

김윤한
<변호사>

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