날인증서 또는 부동산 등기서류라고 할 수 있는 deed는 부동산의 소유권 이전을 기록한 문서라고 할 수 있다. 부동산의 거래 및 소유권 등록은 반드시 문서로 하게 되어 있으며 특히 소유권 등록은 해당 카운티(county)정부 등기소(recorder)에 등기하여야 한다.

Deed는 반드시 문서로 쓰여져야 하고, 소유권 수여자(grantor)의 사인이 있어야 하며 부동산의 위치를 정확히 기술하여야 한다. 따라서 소유권수여자의 사인이 없는 deed는 무효가 되게 된다. 법적으로 공증은 필요치 않으나 실무적으로 카운티에서는 공증을 원하고 있다. Deed에 피수여자(grantee)의 이름이 없는 경우 deed를 전달받은 자가 소유권이 있다고 추정한다. 하지만, 땅이나 건물의 명세(description)가 없는 경우 deed는 무효가 된다.

위조된 deed는 원칙적으로 무효이다. 따라서 소유권 수여자(grantor)의 사인을 위조하면 deed 자체가 무효이다. 소유권 수여자가 deed를 피수여자에게 준 후 다시 마음이 바뀐 경우가 있다. 그러나, 일단 전달된 deed는 취소할 수 없고 취소하려면 피수여자가 새로운 deed를 만들어야 한다. Deed에 중요한 요소는 전달(delivery)이다. Deed만 만들어놓고 전달을 하지 않으면 효과가 없다. 여기서 전달이란 물리적 전달, 공증, 등기 또는 다른 문서에 의한 전 달의지의 표현 등이다.

Deed의 종류에는 여러 가지가 있다.

Grant deed는 가장 많이 사용하는 형태로 소유권수여자가 가지고 있는 모든 권리를 피수여자에게 보증하면서 주는 것이다. Quitclaim deed는 소유권 수여자가 가지고 있는 권리를 단지 이전하는 것이다. Quitclaim deed는 warranty가 없다. 따라서 만약에 소유권 수여자가 소유권이 없었는데 quitclaim deed를 주었다면 피수여자는 소유권이 없게 된다.

Quitclaim deed는 흔히 은행에서 한 배우자 소유의 부동산을 융자할 때 쓴다. 가주는 공동소유 재산제이므로 타이틀이 한 배우자로 되어 있다. 하더라도 공동재산일 가능성이 있다. 따라서 은행에서는 다른 배우자에게quitclaim deed를 싸인하게 하여 확실히 한 배우자가 소유하였슴을 문서화하고자 한다.

부동산 매매때는 quitclaim deed보다는 grant deed를 고집하여야 한다. 또한 grant deed에 대하여 타이틀 보험을 들어야 더욱 안심이 된다.

생전신탁(living trust)을 작성하다보면 deed가 필요한데 많은 분들이 deed가 어디에 있는지 모르는 경우가 있다. Deed는 집문서이므로 중요한 서류이다. 따라서 안전한 곳에 잘 보관하여야 한다. Deed가 없을 경우, 이는 공문서(public record)이므로 소유권자가 아니더라도 요청할 수 있으며 각 county 의 recorder office에 요청편지와 check를 보내면 우편으로 받을 수 있다. 주소 등은 각 county의 website내 recorder section에 있다.

김윤한
<변호사>

(213)389-1900