미국내 주택가격 상승으로 많은 주택소유주들이 두둑한 에퀴티를 보유하게 되면서 에퀴티를 바탕으로 돈을 받아쓰는 ‘리버스 모기지’(reverse mortgage·역모기지)가 은퇴자들 사이에 각광받고 있다.

LA타임스 등 주류언론이 최근 보도한 내용에 따르면 역모기지는 한때 미국인들이 가장 싫어하는 금융상품이었으나 지난 수년간 주택시장 활황과 관련 상품을 취급하는 금융기관 증가로 인해 은퇴 시니어들의 노후자금 마련 수단으로 다시 주목받고 있다.

주류사회 분위기와는 달리 한인 시니어들은 실제로 역모기지를 받아 노후자금으로 사용하는 경우는 드물다고 업계 관계자들은 전했다. 역모기지 상품을 취급하는 LA의 한 한인 융자브로커는 “역모기지에 대한 한인들의 문의는 꾸준하지만 실제로 신청하는 사람은 극소수”라며 “가주의 경우 홈오너가 소유한 주택가치에 상관없이 72만6,525달러까지의 홈 밸류를 토대로 쓸 수 있는 역모기지 규모가 정해지기 때문에 집가치가 너무 높을 경우 역모기지 액수가 상대적으로 적다”고 밝혔다. 독립 역모기지 회사들 중에는 72만6,525달러보다 주택가치를 더 높여 대출규모를 늘려주는 곳도 있다.

역모기지는 ‘홈에퀴티 전환 모기지’(Home Equity Conversion Mortgage·HECM)라고도 불리며 연방주택국(FHA) 보증 프로그램이다. 그러나 사설 융자회사에서 보증해주는 상품(주로 점보 역모기지)도 많이 나와있어 소비자 입장에서 선택의 폭이 넓다.

한 융자업계 관계자는 “역모기지는 은퇴후 충분한 수입이 없는 은퇴자들에게 좋은 수입원이 될 수 있지만 장단점을 잘 따져서 신청여부를 결정해야 한다”며 “정기적으로 융자회사로부터 매달 페이먼트를 받는 개념으로 홈오너가 사망하면 대출회사에서 집을 팔아 회수해간다”고 말했다.

역모기지는 장점도 많지만 이용자는 재산세, 보험료, 유지비, 유틸리티 등을 계속 납부해야 하며 만약 이들 비용을 체납하면 집을 차압당할 수 있다는 점을 알야야 한다.

관련 업계에 따르면 2018년 말 기준으로 10만달러 규모 역모기지 대출의 평균 수수료와 기타 클로징 비용은 1만1,000달러 이상이다. 비용이 만만찮은 셈이다.

한 업계 관계자는 “역모기지는 대출 전 신청자들이 해당 상품이 어떤 것인지, 어떻게 지불되고 어떻게 적용되는지, 세금문제 등에 대한 교육을 받아야 한다”며 “보통 집에 쌓인 에퀴티의 70~80% 정도를 꺼내쓴다고 보면 된다”고 말했다.

역모기지는 모든 사람이 받을 수 있는 것은 아니다. 역모기지를 받으려면 ▲만 62세 이상이어야 하고 ▲홈에퀴티가 역모기지를 받을 수 있을 정도로 쌓여있어야 하고(보통 50% 이상) ▲역모기지 대출회사가 1차주택 담보권자여야 하는 등 몇 가지 조건을 충족시켜야 한다. 모기지 페이먼트가 남아있다면 역모기지로 남은 밸런스를 모두 갚아야 한다.

<구성훈 기자>